1-7月房地产行业数据点评：当月销售增速年内首度转负，当月投资增速跌至去年4月以来最低位-20210817-东北证券-18页_865kb

房地产行业2021年1-7月数据点评总结

核心内容

2021年1-7月房地产行业数据表明，行业整体景气度有所回落，销售和投资增速均出现下滑。尽管部分指标如竣工面积增速保持高位，但市场整体面临一定的压力。报告指出，销售和投资的下行趋势与政策调控、居民按揭受限以及疫情后需求滞后释放有关，同时土拍制度改革和融资环境变化对行业产生影响。

主要观点

• 投资增速下滑：7月房地产开发投资完成额同比增速降至1.4%，为去年4月以来最低水平，土地投资预计仍有小幅回调。
• 销售市场景气度回落：7月商品房销售金额和面积增速首次转负，分别下降7.1%和8.5%。销售均价微涨1.6%，但整体销售热度下降。
• 竣工面积保持高位：1-7月竣工面积同比增速为25.7%，表明房企仍具备较强的竣工结转能力，以增厚净资产。
• 土地市场变化：土地成交价款增速收窄至-2.4%，土地溢价率有所下降，土拍制度改革方向明确，名义溢价率不得超过15%。
• 区域分化明显：东部地区销售增速领先，但三线城市销售表现相对较弱，区域间发展不均衡。
• 融资环境趋紧：到位资金增速回落，定金及预收款、个人按揭款增速下滑，开发贷持续负增长，房企融资压力加大。

关键信息

1. 投资数据

• 1-7月房地产开发投资完成额：84,895亿元，同比增长14.9%。
• 住宅开发投资完成额：63,980亿元，同比增长14.9%，占房地产开发投资的75.4%。
• 施工投资增速：19.3%，土地购置费增速6.3%。
• 7月单月投资增速：1.4%，为去年4月以来最低位。

2. 开工与竣工数据

• 1-7月新开工面积：11.89亿方，同比下降0.9%。
• 1-7月竣工面积：4.18亿方，同比增长25.7%。
• 7月新开工面积单月增速：-21.5%，竣工面积单月增速25.7%。
• 新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，表明房企更倾向于完成前期项目以改善财务状况。

3. 土地市场数据

• 1-7月土地购置面积：8,764万平米，同比下降9.3%。
• 土地成交价款：5,121亿元，同比下降4.8%。
• 土地成交楼面均价：5,843元/平米，同比上升4.9%。
• 百城土地成交溢价率：10.6%，环比上升0.5个百分点。

4. 销售市场数据

• 1-7月商品房销售面积：101,648万平米，同比增长21.5%。
• 1-7月商品房销售额：106,430亿元，同比增长30.7%。
• 7月销售面积单月增速：-8.5%，销售均价10374元/平米，同比微涨1.6%。
• 克而瑞百强房企7月权益销售金额：下滑7.90%，房管局30城销售面积下滑5.2%。

5. 库存与资金情况

• 商品房待售面积：508.64百万方，同比增加1,014万方。
• 到位资金增速：1-7月同比增长18.2%，7月单月增速-7.0%。
• 定金及预收款增速：-9.2%，个人按揭贷款增速-13.4%。
• 开发贷持续负增长，银行端贷款额度有限，房企新开工意愿减弱。

投资建议

• 关注融资端具备优势的品质房企：建议关注万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展等头部绿档房企。
• 看好具备长期现金流和商业运营能力的房企：龙湖集团、华润置地、新城控股、旭辉控股集团等。

风险提示

• 基本面不及预期
• 融资收紧
• 供给侧改革出清影响市场情绪

重点公司财务数据

行业数据

• 成分股数量：127只
• 总市值（亿）：8910
• 流通市值（亿）：7719
• 市盈率（倍）：6.75
• 市净率（倍）：1.02
• 成分股总营收（亿）：10058
• 成分股总净利润（亿）：1143
• 成分股资产负债率（%）：125.07

图表目录

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及累计同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市累计成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值（百万方）
• 图32：住宅待售面积累计值（百万方）
• 图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
• 图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比（%）
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：百城住宅价格指数单月环比
• 图42：百城住宅价格指数单月同比
• 图43：房地产开发累计资金来源
• 图44：房地产开发资金来源累计同比
• 图45：房地产到位资金累计同比
• 图46：单月房地产到位资金及单月同比
• 图47：国内贷款资金累计同比
• 图48：单月国内贷款资金及单月同比
• 图49：自筹资金累计同比
• 图50：单月自筹资金及单月同比
• 图51：定金及预收款累计同比
• 图52：单月定金及预收款及单月同比
• 图53：个人按揭贷款累计同比
• 图54：单月个人按揭贷款及单月同比

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分析师简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有丰富的房地产行业研究经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼组组长，2019年加入东北证券研究所。

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