20181223-华创证券-房地产行业周报_宏观强调稳定_楼市分类指导_地方微调频现_政策环境逐步改善_25页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2018年12月房地产行业市场表现、政策动态以及重点公司公告，指出当前房地产市场在政策环境逐步改善的背景下，呈现出一定的回暖迹象。中央经济工作会议强调宏观政策要强化逆周期调节，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导。地方政策方面，菏泽市取消新购住房限制转让措施，广州对住宅限价政策进行调整，非珠海市户籍人才购房社保要求降低，显示出政策微调趋势。此外，房企融资环境有所改善，部分公司发行公司债，预计未来资金环境将继续优化。

主要观点

• 市场表现：上周46城一手房成交748万平米，环比上升14%；12月累计成交同比上升5%，其中一二线城市表现优于三四线城市。
• 政策环境：中央经济工作会议强调稳定，政策环境有望边际改善；地方政策逐步微调，如菏泽取消限售、广州调整限价政策等。
• 房企动态：新城控股拟发行200亿公司债，华夏幸福发行70亿公司债，融资环境逐步改善。
• 行业估值：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，与美国次贷危机前估值底相比仍处于底部，表明市场存在投资机会。

关键信息

一、行业数据

（一）新房成交量

• 上周46城新房合计成交748万平米，环比上升14%。
• 一二线城市环比上升13%，三四线城市环比上升16%。
• 12月累计成交同比上升5%，一二线城市同比上升13%，三四线城市同比下降18%。
• 一线城市成交增长显著，环比上升32.6%，月同比上升20.3%。
• 二线城市成交环比上升8%，月同比上升10.7%。
• 三线城市成交环比上升22.7%，但月同比为-5.7%。
• 四线城市成交环比上升2.4%，月同比为-35.9%。

（二）二手房成交量

• 上周14城二手房合计成交116.6万平米，环比上升4%。
• 12月累计成交同比下降20%，较11月下降10pct。
• 一线城市二手房成交环比下降1%，月同比为-1.1%。
• 二线城市二手房成交环比上升5%，月同比为-24.8%。
• 三四线城市二手房成交环比上升12.2%，月同比为-40.3%。

（三）新房库存

• 上周15城推盘环比上升55%，周成交/推盘比为0.58倍，低于上周的0.75倍。
• 15城可售面积为8,066万平米，环比上升2.3%。
• 3个月移动平均去化月数为10.0个月，环比微升0.04个月。
• 一线城市去化月数为10.9个月，二线城市为8.0个月，三线城市为17.0个月。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观政策

• 中央经济工作会议提出，宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
• 提出构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒、因城施策、分类指导。
• “三块地”改革或再延期，土地跨省交易或提速推进。

地方政策

• 菏泽市：取消新购住房限制转让措施，以满足市民购房需求，防止房价大幅波动。
• 广州市：在“330”新政前出让土地，商服类物业可卖个人；非珠海市户籍人才购房社保缴纳要求降至1-12个月；住宅限价政策改为价格浮动。
• 珠海市：放开限购实为人才落户安居政策，未全面取消限购。
• 杭州市：未放松限购政策，对社保补缴情况有特殊规定。

市场动态

• 中国二手房市场持续降温，东部城市降温明显，中西部相对稳定。
• 楼市整体供大于求，百城住宅库存连续三个月攀升。
• 2019年首套房支持性政策或将强化，限购不会放松。

土地市场

• 2018年土地流标率创近年新低，龙头房企拿地积极性不减。
• 土地市场整体降温，溢价率普遍下降，显示楼市趋于理性。

信贷政策

• 11月全国首套房贷款利率与10月持平，结束连续22个月上涨趋势。
• 央行创设定向中期借贷便利，支持小微企业和民营企业。
• 深圳四大行首套房贷利率下调至上浮10%，武汉部分银行下调房贷利率，出现“拐点”。

人才政策

• 非珠海市户籍人才购房缴纳社保要求降至1-12个月。

其他

• 中国计划将2019年地方政府债发行提前至1月份。
• 香港楼价近月回落，政府未有“减辣”计划。
• 中国太保推出住房租赁综合保险，助力住房租赁市场建设。

三、重点公司公告

业绩与融资

• 万科A股东钜盛华将持有的股份质押给招商证券，累计质押占公司总股本8.39%。
• 新城控股拟发行不超过200亿元公司债券。
• 华夏幸福发行70亿元公司债，票面利率分别为7%和8.3%。
• 保利地产第二期股票期权激励计划行权新增股约276.47万股，募集金额2214.5万元。

拿地与合作

• 合肥城建与巢湖市国土资源局签订出让合同，获得1.64万平方米土地。
• 南京高科以6.4亿元竞得3.02万平方米二类居住用地。
• 北辰实业以12.58亿元竞得成都市一块宗地。
• 绿城中国转让11.55%的股份，总金额为27.18亿元。

收购与转让

• 同达创业拟转让新亚快餐100%股权，评估值为677.42万元。
• 银亿股份与宁波开投签署转让协议，归还借款。
• 苏州高新转让子公司景枫投资50%股权，交易价格为2552.1万元。
• 苏宁环球拟收购宜兴苏宁环球现代农业有限公司100%股权，交易价格3.71亿元。
• 招商蛇口拟以现金收购中白工业园20%股权，交易对价为2.20亿元。
• 中国奥园拟收购安吉银瑞房地产全部股权及相关债权，涉资约7.31亿元。
• 京粮控股拟收购浙江小王子食品有限公司25.23%股权。

项目与合作

• 中国金茂与嘉兴投资、人保远望及北京建工投资协议成立50亿元合伙企业。
• 招商局置地与招商蛇口修订同业竞争协议，不再受地理限制。
• 金地商置与金地集团签署七宗持续关连交易协议，涉及费用约3.13亿元。
• 华夏幸福确认取得湖北省孝感市孝南区汉孝产业新城PPP项目，合作期限27年。

投融资动态

• 华发股份拟组建开曼基金，基金规模为1.5亿美元。
• 富力地产兑付2018年度第二期超短期融资券，总额10亿元，利率5.43%。
• 旭辉控股发行4亿美元优先票据，票面利率7.625%，到期日2021年3月2日。
• 世茂股份发行10亿元中期票据，利率5%，期限3年。
• 招商局置地发行19亿元公司债券，票面利率4.6%。
• 花样年控股发行10亿元公司债券，票面利率7.5%，允许调整利率。
• 金科股份拟发行不超过44亿元公司债券，已获证监会批准。
• 亚太实业与兰州银行签订借款展期合同，展期金额2000万元，利率9.8%。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

推荐与评级

• 维持房地产行业“推荐”评级
• 看多龙头房企，推荐一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口
• 推荐二线蓝筹：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展

行业基本数据

板块行情回顾

• 上周SW房地产指数下跌4.27%
• 沪深300指数下跌4.31%
• 相对收益为0.04%
• 板块表现强于大市，在28个板块排名中排第25位
• 个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、天业股份、天津松江、珠江实业、市北高新

图表目录

• 图表1：13-18年周均成交面积&18年最近8周成交面积
• 图表2：各线城市一手房成交面积同比
• 图表3：46城一手房累计成交同比
• 图表4：重点城市新房成交数据
• 图表5：14城二手房成交面积及环比、同比
• 图表6：各线城市二手房成交面积同比
• 图表7：各线城市二手房累计成交面积同比
• 图表8：重点城市二手房成交数据
• 图表9：重点城市库存去化水平
• 图表10：各线城市3个月移动平均去化月数
• 图表11：各线城市可售面积
• 图表12：15城成交推盘比
• 图表13：上周行业重点新闻
• 图表14：上周公司公告回顾
• 图表15：上周A股各板块涨跌幅排名情况
• 图表16：上周房地产个股涨跌幅排名

相关研究报告

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