房地产行业：2022年房地产热点问题解析-20220106-西南证券-23页_1mb

2022年房地产热点问题解析总结

核心内容

2022年房地产行业面临多重挑战，包括房企债务违约风险、销售和融资压力、地方财政压力以及政策调整等。整体行业处于调整期，市场信心不足，销售和融资均出现下滑趋势，而地方财政对土地的依赖也加剧了整体的不确定性。

主要观点

• 行业风险：房企面临美元债高峰和工程款兑付的双重压力，短期偿债能力紧张，部分民企现金短债比偏低，融资规模下降导致借新还旧压力大，未来仍可能有房企出现债务违约。
• 销售市场：销售持续低迷，百强房企单月销售增速自7月以来连续6个月负增长，2021年全年销售金额同比降低3.0%。销售不振影响了土地市场恢复，土拍市场整体溢价率低，流拍率下降但零溢价地块增加。
• 城市分化：一线、二线城市销售市场相对稳定，三四线城市销售下滑明显。房价涨幅呈现下行趋势，核心城市房价仍具支撑力。
• 收并购市场：政策鼓励收并购，但因行业流动性压力大、土拍市场性价比低、隐藏债务风险等因素，短期内难以形成大规模并购浪潮。
• 保障房建设：保障性租赁住房成为政策重点，预计2022年拉动房地产投资约2869亿元，占总投资的2%。保障房建设对稳定市场、改善住房结构有积极作用。
• 地方财政压力：多地财政平衡率偏低，对土地财政依赖度高，土地流拍加剧了财政紧张，部分城市已启动财政重整计划。
• 房企风险处理：恒大等房企风险处理模式参考华夏幸福案例，包括债务展期、资产出售、不良资产处理等。金融机构、AMC、地方国企等多方参与化解债务危机。
• 政策调整：政策出现放松迹象，但效果滞后，融资政策更多向央国企倾斜，民企融资仍受限。

关键信息

房企债务风险

• 2022Q1房企面临美元债高峰和工程款兑付压力，融资规模同比连续10个月下降。
• 2021年1-12月行业融资总额为17652亿元，同比减少26%。
• 176家房企样本中，2022年到期总债券余额约6363亿元，有息负债到期规模约21210亿元，存在较大缺口。
• 央企和部分稳健民企获得融资边际放松，但整体融资环境未明显改善。

销售市场

• 2021年12月TOP100房企销售金额同比下降35%，销售持续低迷。
• 2021年1-12月百强房企累计销售金额同比降低3.0%，整体市场表现先扬后抑。
• 2022Q2或将成为销售见底回暖的时间节点，土拍市场恢复需销售回暖后才可能实现。

土拍市场

• 第三批集中供地流拍率降至18.5%，零溢价成交地块占比降至16.3%，整体溢价率降至2.4%。
• 城投公司托底拿地，但其开发能力有限，推盘时间可能延后。

收并购市场

• 2021年行业并购金额为769亿元，较2020年全年下降77%，并购数量为近5年内最低。
• 收并购意愿低，主要因行业流动性压力、土拍市场性价比低及隐藏债务风险。

保障房建设

• 2021年6月国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，推动保障房建设。
• 一线城市“十四五”期间计划新增保障性租赁住房达47万套至60万套，占供给总量的45%左右。
• 2022年保障性租赁住房投资总额预计为2869亿元，占房地产总投资的2%。

地方财政压力

• 2021H1全国仅上海财政平衡率超100%，其余60%省份财政平衡率低于50%。
• 土地出让金及相关税收占地方财政收入的38.9%，土地流拍加剧财政压力。
• 鹤岗等城市启动财政重整计划，因债务付息支出占比超过10%的红线。

房企风险处理

• 恒大风险化解委员会由现任高管、地方国企、AMC及券商律所组成。
• 风险处理方式包括债务展期、资产出售、不良资产处理等，参考华夏幸福案例。
• 2021年华夏幸福通过出售资产回笼资金约750亿元，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。

行业预期

• 2022年及远期，房地产行业仍处于调整期，销售和融资压力持续。
• 政策调整带来一定利好，但效果滞后，短期内难以形成大规模市场复苏。
• 保障房建设对行业投资拉动有限，但有助于稳定市场和改善住房结构。
• 地方财政压力仍大，土地财政模式面临挑战，未来需更多依赖其他财政收入来源。

附录：关键数据一览

• 房企融资总额：2021年1-12月共融资17652亿元，同比减少26%。
• 房企债务：2022年到期总债券余额约6363亿元，有息负债到期规模约21210亿元。
• 销售市场：2021年1-12月百强房企累计销售金额同比降低3.0%。
• 土拍市场：第三批集中供地流拍率降至18.5%，溢价率降至2.4%。
• 保障房投资：2022年保障性租赁住房投资总额预计为2869亿元，占房地产总投资的2%。
• 地方财政：2021H1全国仅上海财政平衡率超100%，其余60%省份财政平衡率低于50%。
• 收并购：2021年行业并购金额为769亿元，较2020年全年下降77%。