20140504-中泰证券-中国经济结构调整系列专题二_基于居民资产配置角度的房地产市场调控思考_18页_690kb

宏观策略专题报告总结

核心内容概述

本报告从居民资产配置角度出发，分析中国房地产市场供需关系、价格收入比变化及调控政策方向，旨在为理解当前房地产市场走势和制定合理的调控策略提供参考。

主要观点与关键信息

一、中国房地产市场供需整体相对均衡

• 存量估算：2013年中国住宅存量约为180-200亿平方米，城镇人口人均约26平米，城镇户籍人口人均约38平米。
• 户均套数：按城镇人口计算，家庭户均套数约为0.8套；按城镇户籍人口计算，约为1.2套。
• 市场均衡：整体供需未见明显失衡，但价格收入比偏高，尤其在2008年金融危机后，全国房价收入比从15上升至26，房价相对收入恶化。
• 区域差异：一线城市供需缺口较大，三四线城市库存压力突出，存在结构性失衡问题。

二、居民部门仍有加杠杆潜力

• 可杠杆资产：理论上居民部门可转移的资产可支持约10-15万亿的房地产市场需求。
• 储蓄率空间：中国居民储蓄率约为24.5%，存在下降空间，若下降10个百分点，可释放约4-5万亿的调整空间。
• 折旧影响：1994年后住宅新增量按非线性折旧模型计算，2014年折旧量约为2.6亿平方米，占2013年销售量的25%；2015年折旧量接近3亿平方米，对市场需求有正面支撑。

三、房价收入比偏高非经济增速所致

• 国际比较：2012年全球100个经济体中，中国房价收入比处于高位，高经济增速无法完全解释。
• 其他影响因素：如印尼等经济体也存在类似现象，说明房价受多重因素影响，包括政策、金融杠杆、土地供给等。

四、房地产调控政策需结构性与前瞻性

• 调控方式：一刀切政策不再适合当前市场，应根据城市层级进行差异化调控。
• 一线城市：重点在于压制需求、增加供给，如限购、限贷等措施。
• 三四线城市：重点在于压制供给、保护需求，如控制土地审批、限制开发商融资等。
• 政策放松：在经济增速放缓、货币增长变缓的背景下，房地产调控政策应适当放松，以缓解企业拿地行为对价格的周期性影响。

五、市场周期与政策预期

• 周期特征：中国房地产市场存在三年一周期的调整规律，本轮周期调整幅度可能高于2011-2012年。
• 价格风险：一线房地产市场价格指数面临10%-15%的下跌风险，整体去化周期显著拉长，市场库存压力大。
• 预期管理：房地产调控政策的前瞻性至关重要，需在供需释放过程中有效化解高房价风险。

六、保障性住房建设不足，存在资源错配

• 保障房占比：中国保障性住房竣工面积占住宅竣工的比例较低，约为6%-10%，远低于日本（50%）、新加坡（80-90%）、英国（60%）等国家。
• 资源错配：保障房建设存在行政化倾向，难以有效解决市场真实供需问题。
• 政策建议：通过刚需补贴、首套房利率及信贷支持等措施，有助于修正保障房市场的资源错配问题。

结论

中国房地产市场整体供需处于相对均衡状态，但房价收入比偏高，存在高房价风险。居民部门仍有加杠杆空间，折旧对需求有正面影响。调控政策应注重结构性和前瞻性，一线城市应压需求增供给，三四线城市应压供给保需求。同时，保障性住房建设不足，需加强市场化配置，避免资源错配。政策放松有助于缓解市场周期性波动，控制房价上涨风险。