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美国二手房走弱的背后：不能而非不愿

核心内容

本报告分析了2021年3月美国房地产市场的边际变化，指出尽管整体市场仍处于“地产热”阶段，但二手房销售连续回落，主要由供给不足导致，而非居民购房意愿减弱。同时，报告强调了美国房地产市场对后周期商品消费的影响，并对未来趋势进行了展望。

主要观点

• 市场整体趋势：
  2021年1-3月美国房地产数据延续了2020年下半年的“地产热”趋势，新房销售回升，库销比低位推动新房开工旺盛，房价持续上涨。

• 二手房销售回落：
  3月二手房销售和待售房销售延续了2月的下跌趋势，反映出供给端的短缺，而非需求端的减弱。

• 支撑购房需求的因素：
  1）低利率环境：尽管美债利率阶段性上升，但3月后收益率回落，抵押贷款利率下降，低利率环境仍存；
  2）疫情催生的新需求：疫情对居民购房行为的心理影响可能持续，购房意愿未明显下降。

• 供给制约销售：
  二手房市场仅交易“现房”，而新房市场存在“期房”，因此二手房供给不足对销售的影响更为显著。库销比处于历史低位，进一步印证了供需错配。

• 对房价的影响：
  供给不足导致房价持续高位，若供需紧平衡未缓解，房价或将继续维持高位。

• 对后周期商品消费的影响：
  美国房地产后周期商品消费（如家具）与新房销售基本同步，若供给问题持续，后周期消费可能受拖累，影响中国出口。

• 未来趋势：
  短期内，美国房地产需求仍能维持1-2个季度；中长期来看，随着疫情好转、利率上升，市场可能逐渐回归正常。

关键信息

1. 房地产市场数据

• 新房销售：3月重回高点，反映市场韧性。
• 二手房销售：连续两个月回落，主要受供给制约。
• 库销比：新房和二手房库销比均处于历史低位，但二手房更紧。
• 房价：持续上涨，显示供需错配加剧。

2. 支撑购房需求的因素

• 低利率环境：抵押贷款利率回落，低利率仍存。
• 疫情心理影响：疫情对购房行为偏好仍有影响。
• 居民偿付能力：低利率叠加财政刺激，居民购房能力增强。

3. 后周期商品消费

• 家具出口：中国出口家具占美国家具总需求的10%，中国总产出中14%出口到美国。
• 消费同步性：后周期商品消费与新房销售基本同步，3月数据亮眼。

4. 风险提示

• 全球疫情超预期变化；
• 经济政策超预期变化。

结论

本报告认为，美国房地产市场短期内仍受低利率和疫情心理影响，需求支撑力强，但供给不足导致二手房销售回落。中长期来看，随着利率上升和疫情缓解，市场或将逐步回归常态。同时，房地产后周期商品消费可能受到供给制约影响，进而影响中国相关出口表现。

投资建议与评级

• 投资建议：
  报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级，基于报告发布日后12个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。

• 股票评级：

  • 买入：相对涨幅大于15%
  • 审慎增持：相对涨幅在5%～15%之间
  • 中性：相对涨幅在-5%～5%之间
  • 减持：相对涨幅小于-5%
  • 无评级：因信息不足或重大不确定性无法给出明确评级

• 行业评级：

  • 推荐：相对表现优于指数
  • 中性：相对表现与指数持平
  • 回避：相对表现弱于指数

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