20201006-山证国际证券-内房板块专题报告_345__融资新规进一步规范行业健康发展_23页_841kb

“345”融资新规进一步规范行业健康发展

核心内容

本文档是一份关于中国房地产行业调控政策及“345”融资新规对内房企业影响的专题报告。报告分析了自2008年以来中央对房地产市场的调控政策演变，指出“房住不炒”已成为政策主流，房地产不再作为短期刺激经济的手段。同时，报告介绍了“345”融资新规的具体内容及其对重点房企的影响，特别以中国恒大为例，深入分析其高负债经营模式的转变与挑战。

主要观点

1. 房地产调控政策演变

• 2008年：受全球金融危机影响，中央推出四万亿刺激计划，房地产市场快速复苏，商品房销售额同比增长86.8%。
• 2012年：受欧债危机冲击，房地产市场放缓，中央再次实施宽松货币政策，商品房销售额同比增长26.6%。
• 2014-2015年：为缓解低线城市库存压力，中央继续宽松政策，商品房销售额同比增长36.2%。
• 2016年后：中央坚持“房住不炒”定位，房地产调控政策趋紧，不再将房地产作为短期刺激经济的手段。

2. “345”融资新规概述

• 政策背景：2020年8月，央行、住建部、银保监会召开房企座谈会，形成“345”新规，即对重点房企按负债率为核心指标进行监管。
• 监管内容：依据杠杆水平高低设置三道红线，包括剔除预收款后负债率>70%、净负债率>100%、现金短债比<1倍，将房企分为四档，设置信贷增长规模。
• 政策目标：规范行业健康发展，限制高杠杆房企的债务扩张，推动行业去杠杆。

3. 内房企业负债状况

• 平均负债率：剔除预收款后，30家香港上市内房企业平均负债率约为59%。
• 平均净负债率：约为81.5%。
• 平均现金短债比：约为184.5%。
• 负债结构：短期负债占比约71.2%，其中短期有息负债、合约负债、短期贸易及其他应付款等为主要构成。

4. 内房企业触发红线情况

• 红档企业：中国恒大和富力地产触发全部三条红线，不得增加有息负债。
• 橙档企业：融创中国和中国金茂触发两条红线，有息负债年增速可达5%。
• 黄档企业：合景泰富、合生创展、佳兆业、禹洲和建发国际触发一条红线，有息负债年增速可达10%。
• 绿档企业：21家未触发红线，有息负债年增速可达15%。

关键信息

货币政策与房地产市场的关系

• 宽松政策：过去三轮宽松货币政策（2008、2012、2014-2015）显著推动了商品房销售增长。
• 家庭债务上升：家庭债务占GDP比重从2008年的17.83%上升至2019年的55.83%，表明居民对房地产的过度依赖。
• 消费抑制：房贷利息开支增加抑制了家庭其他消费，阻碍了经济向“消费驱动”转型。

融资新规对房地产企业的影响

• 高负债企业：依赖高杠杆驱动销售增长的房企将面临较大挑战，需通过出清库存、调整销售策略、削减土地支出等方式改善财务状况。
• 去杠杆路径：高负债企业可能通过分拆非核心业务（如物管）、配股、出售资产等方式进行去杠杆。
• 销售策略调整：短期内，房企可能采取“以价换量”策略，导致毛利率承压。

中国恒大个案分析

• 债务危机：恒大面临严重的债务压力，其借款总额持续增长，净负债率居高不下。
• 土储情况：恒大新增土储同比下滑，总土储按地价原值分布显示其土地成本较高，按规划建筑面积分布显示其开发规模庞大。
• 经营模式转型：恒大“高杠杆、高负债、高周转”的模式将难以为继，需重新调整业务结构，降低财务风险。

结论

“345”融资新规标志着房地产行业进入去杠杆、高质量发展的新阶段。政策收紧将对依赖高杠杆的房企形成显著压力，促使行业整体向稳健、可持续的方向转型。中国恒大作为典型高负债企业，其债务危机反映了当前政策环境下房企面临的挑战，也预示着行业未来的结构性调整。