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房地产政策与市场分析总结

核心内容

2026年4月29日至30日，深圳和广州分别发布房地产政策优化调整通知，旨在支持房地产市场需求释放。随后，天津、武汉、苏州等城市也相继出台提振市场政策。这些政策覆盖限购、公积金贷款额度、交易补贴等多个层面，显示出政府对房地产市场的持续关注与支持。

政策出台时间点恰逢二手房交易季节性走淡、新房推货逐渐放量的市场窗口期。根据贝壳、我爱我家等平台数据，截至2026年4月30日，重点城市二手房成交套数同比增长17.6%，挂牌量较年初上涨1.4%。然而，4月之后二手房成交量环比下降15.9%，市场承接能力下降。与此同时，核心城市高品质新房即将入市，政策支持有助于稳定市场，防止房价进一步下跌。

主要观点

• 政策释放需求：深圳等城市在限购政策上采取分阶段小步放开的方式，有助于释放改善性购房需求，尤其在一线城市中，新市民数量多，市场潜力大。
• 公积金支持增强：通过提高部分人群的公积金贷款额度，可以有效盘活一线城市的存量资金，支持真实购房需求。
• 市场已有回暖迹象：根据统计局数据，部分城市二手房价格在2026年3月已出现阶段性止跌回升，政策出台后市场或将产生积极反应。
• 新房品质提升：高品质新房在产品竞争中将更易获得市场认可，优质优价趋势将更加明显。

关键信息

1. 政策背景与目标

• 深圳、广州、天津、武汉、苏州等城市相继出台房地产支持政策。
• 政策涵盖限购、公积金贷款额度、交易补贴等多个方面，旨在提振市场需求。

2. 市场表现

• 截至2026年4月30日，重点城市二手房成交套数同比增长17.6%，挂牌量上涨1.4%。
• 4月二手房成交量环比下降15.9%，市场进入淡季。
• 部分城市二手房价格在2026年3月已出现止跌回升迹象。

3. 政策效果预期

• 深圳限购进一步放宽，延续一线城市分阶段政策。
• 北京、上海限购力度仍高于深圳，仍有优化空间。
• 公积金政策调整有助于支持真实购房需求，盘活存量资金。
• 政策有望托底市场，避免淡季进一步导致房价下跌。

4. 开发企业机遇

• 存量资产盘活：通过REITs市场，投资性不动产资产可获得重估机会，企业利润风险逐步降低。
• 老库存去化：多数房企在2022年前获得的土地货值仍占较大比重，但退换地、调规、工抵等路径已明确，跌价准备计提充分。
• 新项目开发利润：2022年后获得的项目平均净利润率超过5%，企业净资产逐步夯实。
• 开发与运营能力提升：企业对开发和运营能力的关注度提高，尤其在资产运营和REITs市场应用方面。

风险提示

• 政策不确定性：其他一线城市政策出台时间与内容存在不确定性。
• 限购边际效应递减：限购政策放宽可能对市场刺激作用逐渐减弱。
• 存量房价格下行：部分房龄久、品质低的存量房仍可能面临价格下跌风险。

估值与投资建议

• 房地产开发企业PE和PB估值方法存在缺陷，建议剔除老库存后评估新业务价值创造与市值比例。
• 对持有资产，可参考多层次REITs市场给予NAV评估。

报告来源

本总结节选自中信证券研究部于2026年5月4日发布的《房地产与物业服务行业重大事项点评一政策功不唐捐，市场必有回响》报告。完整报告及详细分析内容请访问中信证券研究网站或联系对口客户经理获取。