高力专题：逆风而上，中美博弈和新冠疫情之下投资者增加中国房地产投资-2020.9-19页_1mb

高力国际中国房地产投资市场调研总结

核心内容

高力国际于2020年开展了一项针对专业投资人和开发商的房地产投资市场调研，回收了72份有效问卷。调研结果显示，尽管面临新冠疫情和中美博弈等不确定性因素，中国房地产市场仍展现出较强的韧性，投资者对未来的投资意愿和策略进行了调整，对商业地产的投资方向和类型也有所偏好。

主要观点

• 全球经济复苏与中国引领：中国在控制疫情和推动经济复苏方面表现优异，IMF预计2020年中国GDP将实现正增长，成为全球经济复苏的重要引擎。
• 投资者信心提升：65%的受访者表示愿意增加对中国房地产市场的投资，这一比例高于2019年的49%，显示投资者对中国市场的长期回报充满信心。
• 避险情绪增强：投资者更倾向于降低投资总额，以分散风险。同时，对另类资产如养老地产、医院、学校和停车场等的偏好显著上升。
• 投资类型偏好变化：产业园、物流地产和数据中心成为2020年最受关注的投资类型，而写字楼虽然仍是主要投资类型，但受疫情影响和新增供应影响，得票率有所下降。
• 区域与城市投资趋势：华东地区连续两年成为最受欢迎的投资区域，上海和北京是最具吸引力的投资城市。同时，非一线城市如杭州和成都的投资关注度显著上升。
• 政策导向明确：中国政府通过房地产刺激经济的可能性较低，更多政策倾向于引导资金进入实体经济。REITs试点政策被视为促进商业地产发展的关键工具。
• 融资能力分化加剧：受疫情影响，开发商融资能力差异加大，大型房企融资相对容易，而中小房企则面临更大压力。金融机构更倾向于与有国资背景的开发商合作。

关键信息

投资者投资意愿

• 增加投资比例：65%的受访者表示愿意增加对中国房地产市场的投资。
• 投资总额变化：5亿美元以上投资比例下降，2亿美元以下投资比例上升，显示避险情绪提升。
• 投资动机：主要动机包括寻找新的投资增长点（47%）、市场回暖（26%）和长期利好前景（21%）。

投资方向与类型

• 主要投资类型：
  • 写字楼：20%（2020年）。
  • 产业园：15%（2020年）。
  • 物流仓储：14%（2020年）。
  • 数据中心：12%（2020年）。
• 另类资产偏好：
  • 养老地产：28%。
  • 医院、学校、停车场：分别获得较高票数。
• 非一线城市投资：68%的投资者考虑或正在评估非一线城市的投资机会，其中杭州（55%）和成都（18%）最受关注。

区域与城市投资趋势

• 最受欢迎区域：华东地区（68%）。
• 最具吸引力城市：上海（28%）、北京（26%）。
• 投资城市变化：深圳和广州吸引力下降，可能与香港局势有关。

资本化率与回报预期

• 资本化率：90%的投资者预计长期资本化率将维持在4%-7%。
• 内部收益率（IRR）：58%的受访者期望IRR在10%-15%，31%期望在16%-20%。
• 持有时间：预期持有时间3-5年的投资者占比达46%，较2019年上升。

政策与市场环境

• 政策导向：政府更倾向于引导资金进入实体经济，房地产融资政策趋紧，房企需控制杠杆。
• REITs试点：2020年4月，中国推出公募REITs试点，被视为促进商业地产发展的重要政策。
• 融资渠道：银行仍为主要融资渠道（30%），保险公司成为第二大融资渠道（15%），信托公司因监管政策影响融资意愿下降。

挑战与机遇

• 国际环境：全球GDP负增长，发达经济体就业恢复缓慢，债务高企，贫富差距加大。
• 中国市场挑战：
  • 宏观杠杆率维持高位。
  • 经济与国内消费放缓。
  • 资本流动控制。
• 投资机会：
  • 价格下行带来机会，尤其是非一线城市的优质物业。
  • 避险类资产如养老地产、医院、学校和停车场提供新的增长点。
  • 新兴城市如武汉在政策支持下迎来发展机遇。

建议

开发商

• 关注一线城市：北京和上海仍是主要投资目标，但也要关注非一线城市的长期发展潜力。
• 投资类型：产业园、物流仓储、数据中心和写字楼为主要投资类型。
• 并购重组：疫情和政策监管为大型开发商提供了并购重组机会。
• 优化融资结构：大型房企融资相对容易，中小房企需关注流动性风险。

投资者

• 增加投资：基于中国长期增长和市场回暖，投资者应增加对中国房地产市场的投资。
• 分散投资：通过投资另类资产和不同区域来降低风险。
• 把握市场机会：疫情带来的价格下行和开发商资金压力为投资者提供了“买入机会”。
• 关注政策变化：REITs试点、减税降费等政策将为商业地产发展提供支持。

观望者

• 关注不良资产：疫情带来的价格下行和开发商资金压力为不良资产投资提供了机会。
• 另类资产投资：养老地产、医院、学校和停车场等资产具备稳定租金收益，适合风险分散。

未来展望

• 长期回报：中国房地产市场具备长期回报潜力，人民币升值有助于资产价值提升。
• 市场分化：非一线城市需求分化加大，区位优势和潜力城市成为投资热点。
• 政策影响：政府对房地产融资的监管将引导资金流向实体经济，对开发商和投资者产生深远影响。
• 技术发展：5G、新基建等政策将推动数据中心、产业园等新兴资产类型的发展。

结论

高力国际的调查结果显示，尽管面临多重挑战，中国房地产市场依然具有较强的韧性和增长潜力。投资者应调整投资策略，关注非一线城市和新兴资产类型，同时利用政策支持和市场机会，优化资产配置，实现长期稳定回报。