戴德梁行：中国零售物业供应、需求核心趋势_59页_6mb

报告摘要

中国零售物业市场总结

核心内容概述

中国零售物业市场在疫情后逐步复苏，消费行为和市场结构发生深刻变化。整体来看，零售物业市场在优化运营、升级调改方面持续发力，同时受到利好政策、新消费品牌、全渠道零售、可持续发展等多重趋势的影响。不同城市在零售物业供应和需求上呈现出各自的特点，其中北京、上海、深圳、广州、成都、杭州作为重点城市，展现出不同的市场动态和未来趋势。

主要观点

长期趋势稳健，短期承压

长期基本盘稳健：中国零售市场的长期发展基础稳固，中产阶级增长、城镇化推进、通胀控制等有利因素支撑市场持续发展。
短期承压：受疫情反复影响，2022年上半年全国主要城市的优质零售物业市场净吸纳量大幅下降，租金也出现不同程度的下跌。

供应动态

供应放缓：整体市场新增供应步伐放缓，尤其是核心商圈供应有限，而更多供应集中在非核心商圈。
社区商业崛起：社区商业成为零售物业供应的重要组成部分，尤其在一线城市中占比约31.3%。
城市更新推动：北京、上海等城市通过城市更新项目推动核心商圈的升级，引入更多新品牌和业态。

需求动态

消费行为转变：消费者更加注重品质、健康、个性化体验，推动新消费品牌和绿色消费的兴起。
全渠道零售：线上线下融合成为趋势，品牌通过数字化运营和会员体系提升用户体验和市场竞争力。
新消费品牌崛起：新消费品牌在投资和运营上表现活跃，吸引年轻消费者，推动市场创新。

关键信息

城市概况

北京：
- 截至2022年二季度，优质零售物业存量为13,265,114平方米，空置率为10%，未来三年新增供应约277万平方米，其中80%位于非核心商圈。
- 城市更新项目推动核心商圈提质升级，如三里屯太古里西区、王府井商圈等。
- 首店经济和国潮品牌成为市场亮点，如天梭T-Heart概念店、优衣库全球旗舰店等。
上海：
- 2022年二季度总存量为20,825,018平方米，空置率为10.2%，为近五年最高。
- 上海经济和消费力依然强劲，未来三年预计新增供应约761万平方米，主要集中在非核心区域。
- 奢侈品市场受到疫情影响，但依然保持吸引力，如Maison Margiela、JIL SANDER等品牌入驻。
深圳：
- 2022年二季度优质购物中心存量达5,916,329平方米，空置率降至5.67%。
- 供应集中在下半年，包括后海汇、天河城等核心商圈项目。
- 市场通过消费券、促销活动等刺激消费，租金回升。
广州：
- 2022年二季度优质零售物业存量为4,793,086平方米，同比增长1.0%。
- 未来预计新增供应440,000平方米，但多数位于非核心商圈，可能影响租金增长。
- 餐饮业态是开店主力，占比达44.1%，体育中心成为净吸纳量最高的商圈。
成都：
- 2022年二季度优质零售物业存量为7,391,323平方米，空置率6.86%，租金环比上涨0.52%。
- 交子商圈将迎大魔方和SKP等新项目，有望成为双中心之一。
杭州：
- 2022年二季度优质零售物业存量为5,784,070平方米，空置率6.82%，租金环比下降2.30%。
- 政府推动经济稳进提质，未来新增供应预计放缓，开发商调整投资策略。