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中梁控股集团有限公司中期报告总结（2022年）

核心内容概览

中梁控股集团有限公司（简称“中梁”）是一家在开曼群岛注册成立的房地产开发企业，其股份于香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市，股份代号为2772.HK。公司总部位于上海，业务布局覆盖全国，并在2019年至2021年连续三年被评为中国房地产开发商20强。

2022年上半年，受中国房地产行业持续低迷及不利市场环境影响，中梁集团的业绩出现显著下滑，收入及净利润分别同比下降32.1%及66.7%。公司采取了一系列措施，包括加快销售回款、节约成本、减少土地投资等，以增强财务安全和流动性。

主要观点

• 市场环境：2022年上半年，全球及中国经济环境持续不确定，房地产行业面临融资困难、政策调控及购房者信心不足等挑战。
• 销售表现：集团上半年实现合约销售额约人民币387亿元，同比下降约59.3%；合约销售均价为每平方米约人民币10,330元，较去年同期下降。
• 财务策略：集团坚持财务稳健，通过去杠杆、加强流动性管理、延长债务期限等措施应对行业挑战，有效缓解现金流压力。
• 债务管理：集团在2022年1月偿还或回购了2.5亿美元优先票据，并在5月和6月完成了两轮交换要约，累计交换率达97%。截至2022年6月30日，集团有息债务总额约为人民币307亿元，同比下降23.5%，净负债率约为24.4%。
• 土地储备：集团在2022年上半年未新增土地储备，土地储备总面积约为51.1百万平方米，其中7.1百万平方米为可供销售/出租的已完工物业，44.0百万平方米为在建及未来开发项目。
• 项目交付：集团上半年完成交付总建筑面积约245万平方米的物业。
• 中期股息：鉴于当前市场环境，集团决定不派发2022年上半年的中期股息。

关键信息

董事会成员

• 执行董事：杨剑（董事长）、陈红亮（联席总裁）、何剑（联席总裁）、游思嘉
• 独立非执行董事：王开国、吴晓波、欧阳宝丰

公司架构

• 公司秘书：杨德业
• 授权代表：游思嘉、杨德业
• 核数师：安永会计师事务所
• 法律顾问：Sidley Austin

注册与办公地点

• 注册办事处：开曼群岛乔治城，190 Elgin Avenue
• 中国总部：上海市普陀区云岭东路235号，上海跨国采购会展中心3号楼20层
• 香港主要营业地点：中环皇后大道中152号，皇后大道中心27楼

主要银行

• 境内银行：中国农业银行、中国光大银行、中国民生银行、中国工商银行、上海浦东发展银行、渤海银行、浙商银行
• 境外银行：中国银行（香港）、中国建设银行（亚洲）、集友银行、恒生银行、渣打银行（香港）

股份信息

• 股份代号：2772
• 股份面值：每股0.01港元
• 主要股份过户登记处及转让办事处：Walkers Corporate Limited，开曼群岛乔治城，190 Elgin Avenue

业务分析

合约销售

• 合约销售总额：约人民币387亿元，同比下降59.3%
• 合约销售面积：约374.8万平方米，同比下降50.3%
• 销售分布：
  • 长三角：46.8%，合约销售均价为人民币13,332元/平方米
  • 中西部：26.2%，合约销售均价为人民币7,503元/平方米
  • 环渤海：15.8%，合约销售均价为人民币9,957元/平方米
  • 海峡西岸：8.6%，合约销售均价为人民币11,009元/平方米
  • 珠三角：2.6%，合约销售均价为人民币8,374元/平方米

持作出售物业

• 持作出售物业：约人民币227.678亿元，较2021年底增长7.0%

在建项目

• 在建项目：约人民币1216.651亿元，较2021年底减少7.8%

土地储备

• 土地储备总量：约51.1百万平方米
  • 可供销售/出租的已完工物业：约7.1百万平方米
  • 在建及未来开发物业：约44.0百万平方米

未来展望

• 行业展望：集团对2022年下半年的房地产行业前景保持谨慎态度，认为市场仍面临较大不确定性。
• 经营方针：集团将继续强化组织架构和管理效率，以提高运营效率、控制风险和节约成本，确保在行业新常态下稳健发展。
• 战略重点：集团将专注于财务安全、流动性管理、债务控制及优化资源配置，以应对行业挑战并把握未来发展机会。

财务指标

• 核心净利润：约人民币54.62亿元，同比下降63.5%
• 核心净利率：约2.44%
• 毛利率：未提供具体数据，但可推测受销售下降影响
• 净负债率：约24.4%
• 有息债务总额：约人民币307亿元，同比下降23.5%

总结

中梁控股集团有限公司在2022年上半年面临房地产行业的多重挑战，包括市场低迷、政策调控及融资困难。公司采取了积极的财务策略，包括加快销售回款、优化债务结构及减少土地投资，以保持流动性并增强财务稳健性。尽管销售表现不佳，集团仍保持全国性布局，土地储备充足，未来仍有发展基础。集团将继续聚焦财务安全与效率提升，以应对不确定的市场环境。