20160921-安信证券-旬度经济观察_房价的暴涨会扩散到更广泛的城市吗__15页_601kb

旬度经济观察总结

核心内容

本报告分析了2016年8月至9月期间中国房地产市场与工业经济的运行情况，探讨了房价上涨是否会扩散至更广泛的城市，以及宏观经济面临的潜在风险。

主要观点

房价上涨的区域分化

• 房价上涨集中在一二线城市：2016年8月，70个城市的住宅价格环比上涨1.2%，创2009年以来新高。房价涨幅超过6%的城市共20个，主要为一线城市（北上广深）和部分二线城市（如天津、杭州、南京、武汉等）。
• 库存去化速度是房价上涨的关键因素：库存压力较小的城市房价上涨更显著，而库存压力较大的城市房价涨幅有限。
• 库存去化尚未完成：即使维持1-8月的销售水平，房价上涨仍难以扩散至三线及以下城市。库存去化需要近8个月的时间，而这些城市占全国新开工面积的近80%。
• 新开工增速疲软：一线和新二线城市仅占全国新开工面积的约4%，而多数三四线城市新开工增速依然低迷，导致全国新开工难以明显回升。

房地产政策与市场风险

• 政策收紧抑制房价上涨：部分二线城市已出台限购、限贷政策，提高首付比例，限制按揭利率折扣，对杠杆购房者产生明显影响。
• 政府对房地产泡沫的担忧加剧：官方媒体频繁提醒楼市风险，表明政府对房地产市场过度透支的警惕。
• 房地产销售难以持续：前期需求透支可能导致未来销售和开工出现明显下滑，进而影响经济增长。

工业经济与商品价格

• 工业生产保持稳定：9月至今，高频数据表明工业生产大体稳定，部分行业如采矿业和焦炭产量出现回升。
• 企业复产带动价格回落：随着价格恢复，企业复产意愿增强，推动工业品价格走弱，导致产量上升与价格下行并存。
• CPI压力有限：蔬菜、猪肉价格走弱，非食品领域价格压力较小，整体通胀温和。

信贷与货币市场

• 住户信贷增长：8月住户中长贷新增5286亿元，与房地产销售热潮相对应。
• 企业信贷未改善：企业部门中长期贷款出现罕见负增长，显示实体部门去杠杆压力仍存。
• M2增速回升：8月M2同比增速为11.4%，较前月回升1.2个百分点，但M1同比小幅回落，M1-M2剪刀差收窄。

海外经济与人民币汇率

• 美国经济疲软，加息预期缓和：美国零售和工业数据低于预期，PPI环比持平，CPI核心商品价格由负转正，核心服务价格持续上升。
• 人民币汇率承压：国内经济增长放缓与美联储加息预期是人民币贬值的主要来源，尽管市场未出现恐慌，但不确定性仍存。
• 英国经济前景不明朗：英格兰银行维持货币政策不变，但未来英国与欧盟谈判的不确定性可能拖累经济。

关键信息

• 房价上涨区域有限：主要集中在20个一二线城市，三线及以下城市房价涨幅温和，库存压力较大。
• 房地产销售与新开工不匹配：尽管销售火爆，但新开工增速疲弱，显示市场存在结构性问题。
• 工业生产稳定，价格回落：企业复产推动工业增速反弹，但商品价格走弱，显示供应收缩效应减弱。
• 信贷数据分化明显：住户信贷增长，企业信贷未改善，显示经济结构压力。
• 汇率与政策风险并存：人民币贬值压力来自国内经济增长和美联储加息，需持续关注流动性与风险偏好变化。
• 海外经济不确定性增加：美国大选、英国脱欧谈判等事件对全球市场产生影响，需留意其对国内经济的传导效应。

风险提示

1. 经济脉冲回落：房地产销售和新开工增速可能下滑，影响整体经济增长。
2. 房地产销售下滑：政策收紧与前期需求透支可能带来销售放缓。
3. 美联储加息：加息预期可能对人民币汇率形成压力。

结论

当前房地产市场仍存在区域分化，房价上涨难以扩散至更广泛的城市。工业生产保持稳定，但价格回落趋势明显。信贷数据呈现结构性分化，住户信贷增长而企业信贷未改善。海外经济环境复杂，对国内经济形成多重影响。整体来看，经济增长面临一定压力，需关注政策调整与市场变化对经济的潜在影响。