2014年-IMF国际货币组织全球_Israel_Selected_Issues_45页_801kb

总结：以色列的住房市场与财政规则

核心内容

本文件是国际货币基金组织（IMF）为以色列的定期磋商准备的背景资料，发布于2014年2月。文档主要分析了以色列住房市场的现状、价格偏离基本面的原因、潜在的房价调整风险以及宏观审慎政策的效果。此外，还探讨了以色列财政规则的实施情况及设立财政委员会的可行性。

主要观点

1. 住房市场现状

• 房价目前比均衡值高出约25%，主要由于低抵押贷款利率和住房供应短缺。
• 房价上涨幅度显著，自2007年以来名义房价上涨了80%。
• 价格-收入比和价格-租金比均高于长期平均值，分别高出26%和22%，表明房价偏离基本面的程度较大。
• 房价上涨速度在供应受限的情况下更快，而供应充足国家的房价波动较小。

2. 房价调整风险与宏观影响

• 房价调整风险不容忽视，根据面板概率模型，未来5年内房价下跌10%的概率约为20%。
• 房价调整速度对宏观经济影响较大：缓慢调整可避免经济衰退，但长期增长疲软；快速调整则可能导致经济衰退，但消费和产出在两年后恢复。
• 房价下跌将对私人消费造成负面影响，从而拖累经济增长。

3. 宏观审慎政策的效果

• 宏观审慎政策主要用于抑制住房市场的过热，包括资本附加、抵押贷款风险权重调整、贷款-价值（LTV）和债务服务-收入（DSI）限制等。
• 直接措施（如LTV和DSI限制）比间接措施（如资本附加）更有效，主要体现在抑制房价上涨和减少交易量。
• 尽管宏观审慎政策有助于提升金融体系的韧性，但其对房价上涨的抑制作用有限，需要更多时间才能显现效果。

4. 房价偏离基本面的原因

• 房价上涨不仅受需求推动，还受到供应约束的影响，如人口增长、土地市场限制、审批流程缓慢等。
• 供应受限导致房价对需求冲击更为敏感，而抵押贷款可得性的增加则通过反馈机制加剧了房价上涨。

关键信息

1. 住房市场分析

• 房价偏离均衡值的计算基于长期方程，结果显示当前房价比基本面高26%。
• 房价调整速度较慢，每季度仅能纠正约8%的失衡。
• 供应侧因素解释了约50%的房价偏离，而抵押贷款增长解释了另外50%。

2. 宏观审慎政策措施

• 紧缩政策（2009-2013）：

  • 2009年：要求银行加强风险管理，限制浮动利率贷款。
  • 2010年：将高风险抵押贷款的风险权重提高至100%。
  • 2011年：限制浮动利率部分至贷款本金的1/3。
  • 2012年：对集体购房的借款人施加100%资本附加，限制LTV至70%。
  • 2013年：提高LTV为60%以上的贷款风险权重至75%，并增加抵押贷款损失准备金。

• 宽松政策（2012-2013）：

  • 2012年：对集体购房的借款人施加资本附加。
  • 2013年：限制浮动利率部分至贷款本金的2/3，同时收紧资本要求和抵押贷款准备金。

3. 宏观审慎政策效果评估

• 直接措施在短期内有效，但对抵押贷款债务水平影响有限。
• 间接措施效果不明显，主要体现在短期内抑制房价上涨和交易量。
• 政策效果需更多时间观察，目前尚不充分。

4. 房价调整与投机行为

• 房价上涨与交易量正相关，表明存在投机行为。
• 宏观审慎政策有助于抑制投机，但对房价本身的影响有限。
• 供应侧约束导致房价对需求变化更为敏感。

5. 财政规则与财政委员会

• 以色列当前财政规则执行力度较弱，主要由于缺乏明确的机制和执行力度。
• 建议设立财政委员会以提高财政政策的透明度和可持续性，但需考虑其在财政规则制定和执行中的具体角色。

表格摘要

政策建议

• 进一步收紧宏观审慎政策以抑制抵押贷款增长和房价上涨。
• 提高非首置房产的购买税以减少投机需求。
• 加强供应侧措施，如加快土地审批和建设许可流程，以缓解住房短缺。
• 设立财政委员会以提高财政政策的透明度和可持续性。

参考文献

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• Andrew, M., and Meen, G. (2003)
• Caldera-Sanchez, A., and Johansson, A. G. (2011)
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• Peterson, Brian (2012)
• Poterba, James (1984)