地产杂谈系列之六十三：行业发展空间仍存，“好房子”市场前景广阔_12页_1mb

报告摘要

证券研究报告总结

核心内容

本报告分析了当前房地产市场的发展趋势及政策动向，指出行业仍有较大的发展空间，并强调“好房子”建设对市场平稳健康发展的重要意义。报告从行业动态、需求测算、政策支持、投资建议等多个角度展开，提供了对未来几年房地产市场走势的预测及投资方向的建议。

主要观点

政策推动与市场修复：
李强总理强调，收购存量商品房用于保障性住房及推进城市更新是促进房地产市场止跌回稳的重要措施。政策给予地方政府更大自主权，有利于扩大住房需求。2025Q1全国楼市延续弱复苏，二手房市场表现尤为突出，同比增长33%。
市场空间广阔：
房地产市场仍有很大发展空间，当前销售规模已低于中期需求中枢。2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平米，2024年销售面积为8.1亿平米，表明潜在需求依旧旺盛。
“好房子”市场前景广阔：
“好房子”建设成为政策重点，旨在提升居住品质，满足城市新市民及住房困难群体的需求。根据第七次人口普查数据，全国仍有31.2%的居民居住在2000年前建造的房屋，80%的居民居住环境无电梯，未来随着“好房子”的推广，改善及更新需求将显著增加。
需求结构变化：
改善型住宅需求在整体需求中占比提升，预计2025-2030年年均改善更新需求为9.41亿平米，对应销售额约12.79万亿元，远高于此前测算的8万亿元，显示出市场对高品质住宅的需求潜力巨大。
短期与中长期展望：
短期内，“好房子”项目集中入市，凭借产品与价格优势，有望成为市场价格锚，引导楼市逐步止跌回稳。中长期来看，“好房子”持续入市将释放新一轮改善型需求，叠加产品迭代与市场周期底部，或蕴含新的发展机遇。

关键信息

政策支持

政府加大专项债规模，用于土地收储、收购存量商品房等。
城中村改造与危旧房更新加速，预计100万套城改货币化可消化35城存量现房库存的36%。
地方政府在收购主体、价格和用途方面获得更大自主权。

需求测算

2025-2030年全国潜在商品住宅需求中枢为8.76亿平米。
2025-2030年年均改善更新需求为9.41亿平米，对应销售额约12.79万亿元。
若人均居住面积提升至42平米，更新率提高至1.5%，需求将显著增长。

市场表现

2025Q1，30城新房成交同比降2%，但降幅较2024年全年收窄19.4pct。
10大城市二手房成交同比增长33%，一二线城市新房价格环比止跌回稳。

投资建议

个股建议

历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企：
- 中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展
估值修复房企：
- 新城控股、金地集团、万科A
细分领域头部企业：
- 经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）

投资评级

股票投资评级：
- 强烈推荐（预计6个月内股价强于市场20%以上）
- 推荐（预计6个月内股价强于市场10%-20%之间）
- 中性（预计6个月内股价与市场波动在±10%之间）
- 回避（预计6个月内股价弱于市场10%以上）
行业投资评级：
- 强于大市（行业指数强于市场5%以上）
- 中性（行业指数与市场波动在±5%之间）
- 弱于大市（行业指数弱于市场5%以上）