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房地产行业总结：赣闽粤原中央苏区振兴规划

核心内容

《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》由国家发展改革委正式印发，旨在通过政策支持，推动该区域经济社会发展。该规划是依据《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发[2012]21号）精神，由发改委会同江西、福建、广东三省共同编制。规划覆盖三省108个县（市、区），总面积达21.8万平方公里，2013年末总人口4748万，地区生产总值14650亿元，区域人均生产总值和城镇居民人均可支配收入分别仅为全国平均水平的74%和79.6%，城镇化水平落后全国8个百分点，民生问题突出，产业结构单一。

主要观点

1. 重点发展城市：赣州、龙岩、三明作为核心区中心城市，是规划实施的重点区域。
2. 发展潜力：随着规划的推进，该区域的城镇化水平和人均收入将大幅提升，商品房需求有望快速增长。
3. 政策预期：区域发展速度可能高于预期，土地价值将重估，带动房地产市场发展。
4. 行业评级：广发证券对房地产行业给予“买入”评级，认为未来12个月内股价表现将强于大盘10%以上。

关键信息

重点城市分析

• 赣州：

  • 常住人口845万人，城镇化率41%，2012年商品房销售金额156亿元。
  • 定位为赣粤闽湘四省通衢现代化城市，江西省副中心城市，全国稀有金属产业基地、先进制造业基地、脐橙等特色农产品生产加工基地，红色文化传承创新区，区域性综合交通枢纽和物流、旅游中心。
  • 房地产市场运行稳定，商品房销售均价持续上升，未来有望迎来快速增长。

• 龙岩：

  • 常住人口257万人，城镇化率49%，2012年商品房销售金额93亿元。
  • 定位为闽粤赣边区域性中心城市和生态经济城市，全国重要的有色金属和先进制造业基地，生态和文化旅游胜地，区域性综合交通枢纽。
  • 房地产市场表现稳定，商品房销售均价持续上升，未来有较大增长空间。

• 三明：

  • 常住人口251万人，城镇化率53.6%，2012年商品房销售金额127亿元。
  • 定位为福建省区域性中心城市，区域性综合交通枢纽和物流中心，先进制造业基地，生态文化旅游胜地和休闲养生基地。
  • 房地产市场稳步增长，商品房销售均价持续上升，未来投资空间较大。

受益标的分析

• 上市房企：

  • 中航地产、泰禾集团、建发股份在区域内的土地储备占自身储备比重较大。
  • 阳光城作为福建省本土房企，未来有能力持续获得土地储备。
  • 房企在区域内的土地储备情况如下：
    • 中航地产：区域内规划建面占比18%，未结算建面占比16%。
    • 泰禾集团：区域内规划建面占比15%，未结算建面占比17%。
    • 建发股份：区域内规划建面占比10%，未结算建面占比12%。
    • 阳光城：区域内规划建面占比3%，未结算建面占比3%。

• 非地产企业：

  • 福建南纸、日上集团、漳州房展等在区域拥有较多土地储备，值得关注。
  • 部分非房企上市公司如中国武夷、福建南纸等也具备一定的土地储备潜力。

风险提示

• 区域发展速度可能慢于预期。
• 《规划》的落实可能不到位，影响政策效果。

结论

赣闽粤原中央苏区的振兴规划为区域房地产市场带来新的发展机遇，预计随着政策的实施，赣州、龙岩和三明等重点城市将迎来城镇化加速和经济结构优化，从而推动商品房市场快速发展。受益房企包括中航地产、泰禾集团、建发股份、阳光城等，非房企如福建南纸、日上集团等也值得关注。然而，政策落实情况和区域发展速度是影响规划效果的关键因素，需持续关注。