20250512-东吴证券-房地产行业跟踪周报_公积金贷款利率下调_市场有望逐步企稳_17页_817kb

房地产行业跟踪周报核心内容总结：

一、市场表现
上周（2025/5/5-2025/5/9）房地产板块（中信）下跌0.7%，同期沪深300指数上涨20%、万得全A指数上涨23%。房地产板块在29个中信行业板块中排名第28，跑输大盘。重点房企中，金地商置、建业地产等10家公司上涨，滨江集团、新城控股等5家公司跌幅居前。

二、市场数据

1. 新房市场：36城周成交1583万方（环比-26.5%，同比-69%），5月1-9日累计成交1763万方（同比+147%）。截至5月9日，全年累计成交34800万方（同比-2%）。
2. 二手房市场：15城周成交1225万方（环比-82%，同比-153%），5月1-9日累计成交1306万方（同比+116%）。截至5月9日，全年累计成交28650万方（同比+250%）。
3. 库存与去化：13城新房库存77740万方（同比-118%），去化周期176个月（同比-50个月）。一线城市去化周期126个月，新一线城市100个月，二线城市144个月，三四线城市460个月。

三、土地市场
2025年5月5-11日，百城土地成交建筑面积10853万方（环比-48%，同比-590%），楼面价985元/平（环比-654%，同比+50%），溢价率24%（环比-100%，同比+14%）。2025年累计成交土地建筑面积360894万方（同比-88%）。

四、政策动态

1. 中央政策：央行下调首套房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上利率降至2.6%。国家金融监管总局将加快房地产开发、个人住房、城市更新领域贷款管理办法出台，完善适配新模式的融资制度。
2. 地方措施：
   • 长春：多子女家庭二次公积金贷款额度最高上浮40%
   • 珠海：推行"以旧换新"政策，提供最高3万元购房补贴
   • 成都：保障性住房公积金贷款首付比例降至15%，贷款额度最高上浮50%
   • 北京：发布年度住房发展计划，优化贷款服务

五、投资建议

1. 房地产开发：重点推荐华润置地（1687亿）、保利发展（988亿）、滨江集团（302亿），关注绿城中国
2. 物业管理：推荐华润万象生活（781亿）、绿城服务（128亿）、保利物业（81亿元）、越秀服务
3. 房地产经纪：重点推荐贝壳，关注我爱我家

六、风险提示

1. 房地产调控政策宽松程度不及预期
2. 行业持续下行导致销售不及预期
3. 信用风险蔓延及流动性恶化超预期

七、行业展望
公积金利率下调预计年节省居民利息支出超200亿元，有助于提振刚性需求。随着政策持续宽松，房地产市场有望止跌企稳。但行业仍面临库存高企、融资受限等挑战，需关注政策执行力度与市场复苏节奏。