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中国房地产行业分析总结

核心内容概述

本文档总结了2018年部分中国房地产公司的重要信息，包括销售表现、估值情况、财务指标和公司策略。重点分析了中国恒大、华润置地、广州富力等公司的发展动态及市场表现，并对其他公司如九龙仓、雅居乐、绿城等进行了简要提及。文档还提供了整体估值数据和行业平均表现，供投资者参考。

主要观点

• 市场前景：部分公司表现优于行业平均水平，市场对其未来增长持乐观态度。
• 估值吸引力：多家公司当前估值低于其净资产价值（NAV），存在一定的投资机会。
• 财务策略：公司普遍在控制债务、优化资本结构、提升盈利能力方面有所动作。
• 销售目标：多数公司设定了2018年及未来几年的销售目标，部分已实现较高增长。
• 管理机制：部分公司采用独特的管理激励机制，以提高效率和执行力。

关键信息汇总

中国恒大（Evergrande）

• 销售表现：2018年5月合约销售达254亿人民币，占全年目标550亿的46%。
• A股上市：A股上市计划正在进行，预计2018年完成，上市前不支付股息。
• 毛利率：预计2018年毛利率为35-36%。
• 净负债率：目标为2018年140%，2019年100%，较2017年的180%有所改善。
• 估值：当前股价为24.25港元，目标价为35港元，较NAV折价31%。

华润置地（China Resources Land）

• 销售表现：2018年4月合约销售达50亿人民币，同比增长23%。
• 投资物业：投资物业占NAV约40%，为行业稀缺资源。
• 毛利率：预计2018年毛利率为35-40%，2019-2020年可能降至30-35%。
• 融资策略：不计划进行股权融资，当前估值较低，市场对其信心不足。
• 净负债率：目标为2018年140%，较2017年有所下降。
• 估值：当前股价为31.45港元，目标价为33.6港元，较NAV折价25%。

广州富力（Guangzhou R&F）

• 销售表现：2018年5月合约销售达43亿人民币，同比增长42%。
• 销售目标：全年目标为130亿人民币（+60% yoy），2020年目标为300亿人民币。
• 毛利率：预计2018-2020年毛利率为35%，低于2017年的37%，因政府限价政策。
• 净负债率：预计2018年低于2017年的180%。
• 估值：当前股价为18.98港元，目标价为25.9港元，较NAV折价49%。

九龙仓（KWG）

• 销售表现：2018年5月合约销售达25.6亿人民币，占全年目标65亿的40%。
• 管理激励：高管可参与项目投资的10%，缩短开发周期。
• 分红策略：2017年分红比例为35%，2018年维持不变。
• 估值：当前股价为12.44港元，目标价为12.6港元，较NAV折价31%。

雅居乐（China Aoyuan）

• 销售表现：2018年5月合约销售达28亿人民币，同比增长153%，占全年目标65亿的44%。
• 项目分布：主要销售区域为广州及华南地区，占60%。
• 毛利率：预计2018年毛利率为25%。
• 项目储备：在粤港澳大湾区有16个不同阶段的 redevelopment 项目，总建筑面积约1050万平方米。
• 估值：当前股价为6.78港元，目标价为8.4港元，较NAV折价44%。

绿城（Greentown）

• 销售表现：2018年合约销售目标为160亿人民币，其中50亿来自项目管理。
• 毛利率：低于同行，因使用高品质材料。
• 净负债率：预计2018年为60%，较2017年有所上升。
• 分红策略：2018年分红比例为20-30%。
• 估值：当前股价为12.58港元，目标价为9港元，较NAV折价16%。

估值数据摘要

行业整体表现

• 整体平均P/E：2018F为29，2019F为12，2020F为8.1。
• 整体平均P/BV：2018F为1.5，2019F为1.3，2020F为1.1。
• 整体平均股息率：2018F为3.8%，2019F为5.3%，2020F为6.4%。
• 行业平均净负债率：2018F为70%，2019F为62%，2020F为54%。

大湾区表现

• 平均P/E：2018F为40，2019F为14，2020F为8.9。
• 平均P/BV：2018F为1.4，2019F为1.1，2020F为0.9。
• 平均股息率：2018F为4.6%，2019F为5.8%，2020F为7.7%。
• 平均净负债率：2018F为49%，2019F为45%，2020F为39%。

中小盘平均表现

• 平均P/E：2018F为35，2019F为11，2020F为8.3。
• 平均P/BV：2018F为1.1，2019F为0.9，2020F为0.8。
• 平均股息率：2018F为4.3%，2019F为5.0%，2020F为6.3%。
• 平均净负债率：2018F为60%，2019F为56%，2020F为50%。

分析师信息

• 分析师：Raymond Cheng, CFA 和 Jeffrey Mak。
• 联系方式：
  • Raymond Cheng: (852) 2539 1324 | raymond.cheng@cgs-cimb.com
  • Jeffrey Mak: (852) 2539 1328 | jeffrey.mak@cgs-cimb.com

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