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万科企业股份有限公司2023年第三季度报告概况

1. 重要内容提示

• 公司董事会、监事会及管理层保证报告内容真实、准确、完整。
• 未经审计，数据可能存在调整。
• 房地产市场面临下行压力，公司应对政策调整。

2. 主要财务数据

• 本季数据：

  • 营业收入：894.2亿元，同比下降31.6%。
  • 归母净利润：37.5亿元，同比下降22.5%。
  • 扣非净利润：32.6亿元，同比下降32.0%。
  • 加权平均净资产收益率：1.49%，同比下降0.55个百分点。

• 年初至报告期末数据：

  • 营收：2,903.1亿元，同比下降14.0%。
  • 归母净利润：136.2亿元，同比下降20.3%。
  • 扣非净利润：120.0亿元，同比下降27.7%。
  • 加权平均净资产收益率：5.45%，同比下降1.67个百分点。

• 亮点：经营活动现金流净额由负转正，改善105.64%，显示经营性支出减少。

3. 业务进展

• 房地产开发：

  • 本季结算面积同比下降38.0%，营收贡献733.6亿元，下降37.3%。
  • 1-9月累计合同销售面积1,818.4万平方米，同比下降6.1%；合同销售金额2,806.1亿元，同比下降10.8%。
  • 税前毛利率18.5%，整体财务状况稳健，净负债率53.9%。

• 新业务：

  • 物流仓储：营收增长14.8%，冷链业务增速达27.6%。
  • 租赁住宅：营收增长9.4%，出租率达94.4%。
  • 商业开发：营业收入轻微增长，重点项目开业表现良好。

4. 房地产市场情况

• 全国商品房销售金额同比下降22.0%，房地产投资和新开工面积持续下滑。
• 政策调整：中央政策面加强支持，市场预期改善，但实际效果需观察。

5. 风险与挑战

• 房地产行业整体下行，销售和投资受压。
• 财务费用上升，利息支出增加。
• 衍生金融工具公允价值波动影响利润。

6. 股东信息

• 前十大股东中，深铁集团持股比例27.18%，境外机构持股比例18.49%。
• 股权结构相对稳定，深铁集团拟继续通过转融通出借业务支持公司流动资金。

7. 结语
万科保持稳健财务状况，但面临行业调整压力。新业务增长逐步显现，需持续关注政策落地效果及市场恢复节奏。