房地产行业最新观点及1~2月数据深度解读：“深跌”乃至随后的“反弹”均已是预期中，更多笔墨应放在分析反弹之后-20200317-招商证券-16页_1mb

房地产行业分析总结（2020年3月17日）

核心内容概述

2020年1-2月，中国房地产行业多项关键指标出现大幅下滑，包括销量、新开工、投资及资金来源。此“深跌”已被市场预期，但反弹的持续性可能受到需求端及行业降合意库存的影响。本文重点分析了行业现状、政策影响、企业转型趋势及配置建议。

主要观点与关键信息

1. 行业表现与数据解读

• 销量：1-2月全国房地产销售面积同比-39.9%，高于房管局36城数据（-47%），显示市场预期已部分消化冲击。
• 新开工：1-2月同比-44.9%，主因复工延后，预计3-4月分化严重，优质房企开始补库存。
• 投资：1-2月同比-16.3%，全年趋势回落判断不变，建安投资在去年三季度见顶，四季度趋势回落。
• 竣工：1-2月同比-22.9%，但短期“深跌”不改2020-2021年复苏趋势，成为最确定的回补变量。
• 资金来源：1-2月同比-17.5%，销售回款下降最大，资金链压力倒逼行业去杠杆与降库存。

2. 政策与市场预期

• 政策边际改善：4月底至5月可能是重要政策决断点，预计销售回补力度低于市场预期，将触发更多政策放松。
• 限价与稳价影响：70城房价指数出现“削峰填谷”现象，与百城指数背离，导致房价韧性被高估、下行压力被低估。
• “三稳”政策核心：房价弹性受限，政策将更多聚焦于需求端放松，但不会改变“三稳”基调。

3. 企业转型与配置建议

• 高周转转型：房企将向高质量周转转型，疫情可能筛选出战略领先的公司。
• 配置建议：
  • 首推高周转公司：如【万科A】、【保利地产】，具备强“造血能力”和稳定现金流。
  • 边际改善弹性品种：如【金地集团】，有望受益于政策边际改善。
  • 资源型公司：如【华侨城A】、【华夏幸福】，具备稳健回报潜力。
  • 精选高质量杠杆：关注具备良好现金流覆盖能力的房企。

4. 区域主题关注

• 重点区域：持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大国家战略区域，其量价表现将超越行业平均水平。
• 推荐标的：粤港澳关注【华侨城A】、【龙光地产】；京津冀关注【华夏幸福】等。

行业趋势与结构变化

• 销量结构：3月上旬出现改善，但三四线城市仍相对坚挺。
• 竣工复苏：短期“深跌”不改复苏趋势，且老旧小区改造将成为新的增长点。
• 资金链压力：行业在去杠杆和降合意库存通道中前行，流动性改善有限，仍需关注资金来源修复。

风险提示

• 疫情影响超预期；
• 政策边际改善低于预期；
• 三四线销售回调超预期。

附录：分析师信息

• 赵可博士：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士后，高级经济师。
• 李洋：招商证券房地产行业分析师，3年研究经验。
• 路畅：招商证券研究助理，1年研究经验。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖；
• 2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名；
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名；
• 2018年“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名；
• 2019年新财富房地产行业入围奖；
• 2019年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第四名。

投资评级定义

公司短期评级（6个月内）

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上；
• 审慎推荐：公司股价涨幅介于5%-20%；
• 中性：股价变动幅度介于±5%；
• 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。

公司长期评级（三年或更长时间）

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平；
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致；
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

行业投资评级（6个月内）

• 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准；
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准；
• 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准。

重要声明

• 本报告由招商证券编制，基于合法信息，不保证准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
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