20140811-安信证券-房地产_福建放宽首套认定标准_需求得到实质性刺激_21页_1mb

房地产行业周报总结（2014年8月11日）

核心内容概述

2014年8月，房地产行业在政策支持和市场调整中呈现复杂态势。多地出台刺激政策，包括放松限购和降低首付比例，以提振市场需求。然而，整体市场成交量仍面临较大压力，去化周期较长，库存问题依然严峻。同时，房地产信托发行规模下降，但利率有所上升。行业分析师维持对地产股的“领先大市-A”投资评级，认为政策刺激将逐步推动市场回暖。

主要观点与关键信息

1. 政策刺激与市场反应

• 福建放宽首套房认定标准：福建省出台省级文件，明确对首套房和首改房给予政策优惠，包括首付比例从7成降至3成，金融机构按政策低限执行首付比例和利率。此举极大提升了换房需求群体的购房能力。
• 各地政策跟进：继四川后，福建成为第二个出台省级救市文件的省份，预计其他尚未放开限购的城市也将陆续调整政策。
• 限购放松效果有限：虽然限购放松在短期内带动了成交量的上升，但市场仍面临供需失衡问题，成交量难以持续增长，价格亦难有明显提升。

2. 行业数据与市场表现

• 成交面积回落：本周43个城市商品住宅成交面积374.3万平方米，环比下降18.1%，同比降12.9%。一线、二线、三线城市成交面积均出现环比下降。
• 二手房成交低迷：16个城市二手房成交面积79.5万平方米，环比下降22.4%，同比下降26.1%。市场整体表现仍偏弱。
• 库存压力大：26个城市一手房可售套数为154.8万套，同比上升22.2%，去化周期为14.7个月，同比增加3.5个月。三线城市去化周期达到历史高位，库存问题尤为突出。

3. 信贷与流动性

• 房地产信托发行规模下降：7月以来至8月第1周，房地产信托发行规模为188.3亿，同比下降60.8%。平均发行期限缩短，但发行利率上升至9.80%。
• 银行间市场利率下降：本周央行净回笼200亿，货币市场利率继续下降，质押式回购利率1天/7天分别降至2.99%和3.47%。

4. 个股表现与投资建议

• 地产股涨跌分化：本周地产股涨跌分化明显，中体产业、美好集团、云南城投等涨幅居前，而万科A、金地集团、华侨城A等跌幅较大。
• 投资评级：分析师维持全面看好地产股，推荐白马股包括保利地产、华夏幸福、招商地产、万科；推荐转型股包括华业地产、中天城投、冠城大通；强烈关注京津冀主题，推荐宝硕股份、华夏幸福；国企改革推荐金隅股份。
• 万科投资建议：维持“买入-A”评级，预计公司销售均价将保持下降趋势，但7月销售优于行业。公司H股折价27%，预计2014年PE目标价为12.18元。
• 迪马股份：重组后资产负债率下降，业绩有望提升，给予“买入-A”评级，目标价4.57元。

行业动态分析

1. 限购政策调整

• 多个城市已陆续放松限购政策，包括呼和浩特、济南、南昌、厦门、长春、苏州、衢州、武汉、海口、成都、天津、无锡、南宁、西安、徐州、贵阳、杭州、温州、宁波、青岛等。
• 政策调整主要集中在改善型需求和首改房，对刚需释放有限。

2. 杭州市场调研

• 杭州市场因供应过剩，限购放松后短期成交量上升，但难以扭转市场整体趋势。
• 万科在杭州的市场占有率约6%-8%，销售均价明显下降，库存去化周期超过25个月，预计价格将继续下调。
• 杭州土地市场成交低迷，土地价格基本无溢价，开发商拿地意愿较低。

3. 房地产信托市场

• 今年房地产信托发行规模同比下降18.0%，平均发行期限从2.7年降至1.8年。
• 发行利率上升至9.72%，但仍未突破10%。信贷宽松对市场刺激效果有限。

周成交数据

1. 商品住宅成交

• 一线城市：周成交面积60.4万平方米，同比/环比分别下降13.8%和26.7%。
• 二线城市：周成交面积239.0万平方米，同比/环比分别下降12.0%和15.7%。
• 三线城市：周成交面积74.9万平方米，同比/环比分别下降15.1%和17.7%。

2. 二手房成交

• 一线城市：周成交面积20.5万平方米，同比/环比分别下降39.4%和22.3%。
• 二线城市：周成交面积56.4万平方米，同比/环比分别下降20.1%和12.4%。
• 三线城市：周成交面积2.6万平方米，同比/环比分别下降16.5%和77.7%。

流动性分析

• 央行操作：本周央行净回笼200亿，通过正回购操作维持市场流动性。
• 利率走势：质押式回购利率下降，票据直贴和转贴利率保持稳定，但房贷利率未明显下调。

风险提示

• 各地信贷放宽政策可能被叫停；
• 房地产销售面积降幅超预期；
• 重庆、成都销售增速下降；
• 银行大幅收紧信贷。

总结

当前房地产市场在政策刺激下有所回暖迹象，但整体仍面临较大的库存压力和供需失衡问题。各地在房贷政策和限购调整方面不断发力，但对市场的影响有限，尤其在利率和刚需释放方面效果不明显。分析师认为，政策将继续沿房贷宽松方向推进，楼市有望逐步回暖，地产股具有投资价值。同时，流动性改善为市场提供一定支撑，但需警惕政策变化和销售不及预期等风险。