普华永道-2019年度亚太区房地产市场新兴趋势®报告-2018.11-64页-2mb

2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告总结

核心内容

本报告探讨了2019年亚太区房地产市场的发展趋势、资金流动情况及不同市场和物业类型的前景。尽管市场面临周期性见顶、利率上升、信贷紧缩等挑战，但整体基本面依然强劲，尤其在发达市场和部分新兴市场中，投资者仍表现出强劲的兴趣。

主要观点

• 市场周期与价格压力：投资者普遍认为亚洲房地产市场已接近周期性顶峰，但价格尚未出现大幅下跌。核心资产价格高企，导致部分投资者寻求机会型投资策略。
• 资本流动与收益率：亚太地区跨境资本流动达到十年来的高点，其中美国和日本的资本尤为活跃。然而，由于监管限制，中国资本外流明显放缓。
• 高回报资产类别：物流、数据中心等新兴细分市场成为高回报投资的热门选择，尤其是在中国和印度等新兴市场。
• 机构投资者的作用：机构投资者在亚太房地产市场中扮演重要角色，尤其是在核心资产开发和持有方面，他们更关注长期资本增值和资产多元化。
• 风险偏好与投资策略：投资者正在转向更高风险的策略，如机会型投资、增值型投资以及开发并持有核心资产。这些策略能够应对市场波动和资本成本上升带来的挑战。
• 政策与市场调整：各国政府出台政策以抑制房价增长，推动可支付住房建设，同时也为房地产市场带来新的发展机会。

关键信息

1. 中国房地产市场

• 市场疲软：2018年中国房地产市场表现疲软，政府限制资本流出，导致投资活动放缓。
• 政策影响：政府通过信贷紧缩和土地价格调控等手段，抑制房价上涨，同时推动可支付住房建设。
• 机会型投资：机会型投资者关注低双位数的回报，主要集中在可支付住房、物流和数据中心等领域。
• 市场周期：投资者认为市场可能已接近周期性顶峰，但资本化率尚未逆转。

2. 日本房地产市场

• 投资增长：日本机构投资者正在向海外扩展，尤其是东南亚市场。
• 低利率与高回报：日本长期低利率环境使得房地产投资具有吸引力，但加息预期正在增加。
• 资本化率：尽管资本化率在下降，但部分投资者认为其已触底。

3. 澳大利亚房地产市场

• 市场吸引力：澳大利亚仍是亚太区最受欢迎的投资目的地，其优质资产交易吸引了大量外国资本。
• 投资趋势：住宅和商业地产的资本化率继续压缩，但投资回报率仍高于其他亚太门户城市。
• 政策与市场变化：政府政策和市场调整正在影响多户型物业和租赁市场的前景。

4. 新兴市场

• 增长潜力：越南、印度、印度尼西亚等新兴市场继续吸引投资者，尤其在物流、数据中心和可支付住房领域。
• 政策与挑战：尽管政府政策推动了可支付住房建设，但审批流程和土地获取仍是主要障碍。
• 市场吸引力：这些市场在高增长和高回报方面表现出色，但面临较高的风险。

5. 房地产资金流动

• 跨境资本：亚太区跨境资本流动达到历史高点，其中美国和日本资本占主导。
• 中国资本外流：由于监管限制，中国资本外流大幅减少，但仍存在部分投资。
• 投资趋势：全球资本在高端市场占据较大份额，而本地资本在核心资产上仍具优势。

6. 细分市场与投资策略

• 物流与数据中心：物流和数据中心成为高回报细分市场，尤其在中国和印度。
• 共享公寓与多户型物业：共享公寓和多户型物业在部分市场中发展缓慢但稳定，受到政策和市场需求的影响。
• 联合办公空间：联合办公空间继续增长，但其商业模式的可持续性受到质疑。

7. 未来展望

• 加息预期：美国利率上升对亚太市场产生影响，可能促使新兴市场提高利率以稳定货币。
• 市场调整：投资者正在关注市场调整的可能性，特别是在高杠杆和高资本化率的情况下。
• 投资策略：投资者正寻求更多样化的投资策略，以应对市场不确定性。

投资者分布

• 参与调查的受访者：来自不同国家/地区的投资者，包括私人业主、房地产服务公司、基金/投资经理等。
• 受访者背景：涵盖投资者、基金经理、开发商、商业银行等，提供了多角度的市场分析。

市场排名

• 投资城市排名：墨尔本、悉尼、东京和大阪是投资回报率最高的城市。
• 细分市场：物流、数据中心、可支付住房等细分市场表现突出，受到投资者青睐。

总结

2019年亚太区房地产市场正处于周期性见顶的边缘，但整体基本面依然强劲。投资者正在转向机会型和增值型投资策略，以应对市场波动和资本成本上升。物流、数据中心和可支付住房成为高回报投资的热门领域。日本和澳大利亚依然是最受青睐的投资目的地，而中国资本外流的放缓并未完全阻止其在海外投资的参与。新兴市场虽然面临挑战，但仍然具有吸引力，尤其是由于政策支持和市场需求的增长。未来，随着利率上升和市场调整，投资者需更加注重多样化策略和风险管理。