20260113-中银证券-房地产行业2026年年度策略_正视困境_冲出重围；长坡薄雪_向阳而生_78页_4mb

房地产行业2026年年度策略总结

核心内容

本报告从宏观、中观、微观三个维度分析了当前房地产行业的困境，并探讨了政策空间与未来机遇。整体来看，房地产行业正面临结构性调整与政策支持的双重挑战。

主要观点

• 宏观层面：经济正处于转型期，房地产对GDP的贡献度下降，规模扩张红利消失，未来需求将从“有房住”转向“住好房”，但总量收缩短期内难以弥补。
• 中观层面：房地产市场成交量与价格持续下行，地方政府政策频次与力度减弱，库存压力增大，房企资金紧张，拿地意愿减弱，停缓工面积增加。
• 微观层面：房价结构性分化明显，一线城市二手房价格跌幅显著，居民看跌预期增强，新房开盘去化率下滑，市场信心低迷。

关键信息

宏观视角

1. 经济转型：2024年投资率降至16年来新低，房地产和建筑业GDP占比连续五年下滑。
2. 人口与城镇化：总人口自2021年后逐年下降，城镇化率进入平台期，户籍人口城镇化率仍有提升空间。
3. 需求结构变化：改善型需求将成为未来增长引擎，但短期内难以弥补总量下降。

中观视角

1. 市场表现：
   • 2025年1-11月新房成交套数同比-15.3%，12月前三周同比-46.0%。
   • 二手房成交量占比从2021年的18.7%提升至2024年的41.9%。
   • 70城新房、二手房价格连续30、31个月环比下跌。
2. 政策效果：地方政策频次下降，效果减弱，2025年政策支持仅持续1个月。
3. 库存压力：42城新房+二手房库存面积达9.4亿平，去化周期29.6个月，二手房库存占比达68%。

微观视角

1. 房价分化：
   • 一线城市二手房房价跌幅超过35%，基本回到2016年水平。
   • 深圳跌幅最大，较历史最高点下跌43%。
   • 杭州与成都房价相对独立，但整体仍呈下跌趋势。
2. 居民预期：2025年Q3居民看跌房价占比达23.5%，较2021年翻倍。
3. 开盘去化率：
   • 2025年1-11月重点城市平均去化率为39%。
   • 一线城市去化率从45%降至25%，二线城市从43%降至39%，三四线城市仅12%。
   • 项目分化明显，部分项目由热销转为滞销。

地产政策空间

1. 行政政策：限购政策进一步放开，多孩家庭政策放松。
2. 公积金政策：推动全国公积金互通，支持“又提又贷”与“商转公”。
3. 财税政策：购房贷款利息补贴、调降契税、缩短增值税免征年限、提高房贷抵个税额度。
4. 城市更新：城中村改造房票补偿规模扩大。
5. 盘活存量：允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制。

下阶段地产行业机遇

商业地产机遇

1. 新消费场景：商业地产需积极探索新场景建设，如首店经济、平台消费、共享消费。
2. REITs试点：商业不动产REITs试点发布，有利于资产盘活与资本运作。
3. 市场表现：部分商业地产公司表现突出，如华润、太古、瑞安、嘉里、大悦城、百联。

住宅开发机遇

1. 核心城市优势：重仓核心城市的房企迎来发展机遇，如华润、滨江、中海、绿城、建发。
2. 改善型产品需求：120平以上产品成交占比提升至47%，主打改善型产品的房企更具优势。
3. 产品力与品牌溢价：产品力突出的房企更具市场优势，如华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招蛇、保利置业。

投资建议

• 关注主线：
  1. 基本面稳定、在核心城市销售和土储占比高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
  2. 销售与拿地均有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团。
  3. 探索新消费场景建设的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
• 风险提示：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期。

风险提示

• 政策风险：政策支持力度不足，可能影响市场复苏。
• 市场风险：房价与成交量持续下行，可能引发更多风险。
• 信心风险：市场信心未恢复，可能进一步抑制购房意愿。

附录与图表

• 图表目录：涵盖宏观经济数据、人口与城镇化趋势、房价走势、政策频次、库存情况、房企资金情况、开盘去化率、城市分化情况等。
• 图表说明：详细数据来源与计算方法，如房价、成交量、政策效果等。

总结

房地产行业正经历从规模扩张到结构性调整的转型期，需关注宏观经济、中观市场与微观购房行为的多重因素。政策支持将成为市场复苏的关键，但需警惕政策不及预期带来的风险。在商业地产与住宅开发两个赛道中，具备核心城市布局、改善型产品优势与品牌溢价能力的房企更有可能在市场中脱颖而出。