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南京栖霞建设股份有限公司2024年半年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600533
• 公司简称：栖霞建设
• 公司全称：南京栖霞建设股份有限公司
• 法定代表人：江劲松
• 注册及办公地址：南京市栖霞区仙林大道99号8幢
• 股票上市交易所：上海证券交易所
• 股票种类：A股
• 股票代码：600533
• 股票简称：栖霞建设

核心财务指标

主要会计数据（2024年1-6月）

项目	本报告期（元）	上年同期（元）	变动比例（%）
营业收入	965,971,626.95	3,140,519,859.79	-69.24
归属于上市公司股东的净利润	-142,830,963.52	27,447,541.18	-620.38
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	-134,826,261.68	31,970,325.81	-521.72
总资产	23,571,681,194.08	24,388,700,762.30	-3.35
归属于上市公司股东的净资产	4,070,391,177.71	4,158,234,226.83	-2.11

主要财务指标（2024年1-6月）

项目	本报告期（元）	上年同期（元）	变动比例（%）
基本每股收益	-0.14	0.03	-620.38
稀释每股收益	-0.14	0.03	-620.38
扣除非经常性损益后的基本每股收益	-0.13	0.03	-527.63
加权平均净资产收益率	-3.47	0.62	减少4.09个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率	-3.28	0.72	减少4.00个百分点

财务分析

• 营业收入下降：主要由于本期房地产项目竣工交付结算规模减少。
• 净利润大幅下滑：本期营业收入减少及计提存货跌价准备是主要原因。
• 现金流情况：经营活动产生的现金流量净额为-413,037,874.42元，主要因购买商品、接受劳务支付的现金减少。
• 非经常性损益：合计-8,004,701.84元，其中主要项目包括政府补助、金融资产公允价值变动损益等。

房地产开发与销售情况

房地产储备情况

• 无锡栖园（酒店）：待开发土地面积30,084平方米，规划计容建筑面积44,856平方米，不涉及合作开发项目。

房地产开发投资情况

序号	地区	项目	在建/竣工	项目用地面积（平方米）	项目规划计容建筑面积（平方米）	总建筑面积（平方米）	投资总额（万元）	报告期实际投资额（万元）
1	南京	枫情水岸	竣工	104,700	188,400	243,400	230,000	-
2	南京	羊山湖花园	竣工	65,400	91,500	154,500	132,300	-
3	南京	瑜憬湾花园	竣工	87,500	192,600	261,700	286,266	-
4	无锡	栖园(住宅)	竣工	112,600	169,000	178,800	138,200	-
5	无锡	东方天郡一、二期	竣工	295,100	501,800	384,200	386,591	-
6	无锡	东方天郡三、四期	竣工	317,200	501,800	317,200	386,591	-
7	南京	星叶欢乐花园	在建	73,196	236,424	326,304	490,000	8,968
8	南京	瑜憬尚府	竣工	35,280	88,200	133,227	278,100	3,137
9	南京	栖樾府	竣工	69,783	104,674	182,114	350,000	3,702
10	苏州	栖园	竣工	16,275	19,530	33,202	63,500	1,787
11	无锡	天樾雅苑	竣工	89,189	178,378	226,721	241,900	5,471
12	南京	星叶翰锦院	在建	15,872	27,935	59,190	175,000	8,804
13	南京	星叶云汇府	在建	18,444	36,888	53,924	185,000	5,959
14	南京	星叶栖悦湾	在建	18,457	51,680	71,606	220,000	6,434
15	南京	燕尚玥府	在建	44,918	123,526	171,982	380,000	13,548
16	南京	半山玥府	在建	29,904	50,838	75,342	120,000	4,822

房地产销售和结转情况

序号	地区	项目	可供出售面积（平方米）	已售面积（平方米）	结转面积（平方米）	结转收入金额（万元）	待结转面积（平方米）
1	南京	枫情水岸	185,076	176,177	1,634	4,050	974
2	南京	羊山湖花园	101,522	94,241	972	3,428	1,222
3	南京	瑜憬湾花园	197,440	186,756	3,112	8,530	1,226
4	无锡	东方天郡	467,127	453,274	1,196	1,699	-
5	无锡	栖园	131,858	114,550	1,395	3,059	629
6	南京	栖樾府	126,790	123,197	8,417	25,915	13,955
7	南京	星叶欢乐花园	231,892	43,832	127	230	-
8	无锡	天樾雅苑	157,751	76,203	4,387	6,179	1,048
9	苏州	栖园	21,414	21,184	-	-	2,006
10	南京	瑜憬尚府	80,402	75,867	118	411	-
11	南京	星叶翰锦院	36,131	13,310	-	-	13,310
12	南京	星叶云汇府	38,758	30,751	-	-	30,751
13	南京	星叶栖悦湾	52,999	17,637	-	-	17,637
14	南京	半山玥府	92,413	4,859	-	-	4,859

主要业务分析

• 主营业务：房地产开发经营、租赁、工程建造及物业管理。
• 市场策略：公司积极调整销售策略，参与“以旧换新”及房票安置工作，以提升项目去化率。
• 项目质量控制：采用“住宅全寿命周期精益建设”管理体系及BIM技术，实现产品品质与成本控制的平衡。
• 投融资保障：公司发行10.40亿元公司债券，票面利率3%，进一步降低融资成本。同时加强对外投资的风险管控和投后管理。

资产与负债情况

资产状况

项目	本期期末数（元）	占比（%）	上年期末数（元）	占比（%）	变动比例（%）	说明
货币资金	1,822,949,988.00	7.73	2,708,240,453.26	11.10	-32.69	销售收入减少及偿还银行借款
应收款项	13,698,569.73	0.06	116,812,057.72	0.48	-88.27	栖霞建工公司收回工程结算款
预付款项	55,104,916.37	0.23	24,901,499.69	0.10	121.29	预付工程款增加
合同资产	42,313,682.75	0.18	25,089,693.50	0.10	68.65	栖霞建工已完工未结算资产增加
应交税费	50,072,904.27	0.21	77,605,917.70	0.32	-35.48	应交企业所得税减少
一年内到期的非流动负债	5,767,295,338.79	24.47	4,167,045,807.40	17.09	38.40	一年内到期借款增加
其他综合收益	-41,171,267.35	-0.17	-101,078,902.27	-0.41	/	其他权益工具投资公允价值增加

资产受限情况

项目	期末账面价值（元）	受限原因
货币资金	5,325,633.70	司法冻结银行存款、保证金
存货	538,936,481.65	借款抵押
投资性房地产	183,616,669.55	借款抵押
合计	727,878,784.90	/

投资情况分析

对外股权投资

项目	本年期末余额（元）	本年期初余额（元）	变动额（元）	变动幅度（%）
长期股权投资	565,341,220.18	610,762,338.65	-45,421,118.47	-7.44
其他权益工具投资	708,580,166.51	635,097,040.67	73,483,125.84	11.57
合计	759,900,139.31	676,407,163.07	83,493,000.24	12.35

投资损益

• 棕榈股份：本期权益法下确认的投资损益为-35,363,614.09元。
• 河北银行：因估值调整，期末数较期初数增加92,632,982.25元。

担保情况

公司对外担保情况（不含子公司）

• 担保总额：746,800,000.00元
• 担保余额：746,800,000.00元

公司对子公司的担保情况

• 担保总额：2,945,650,000.00元

总担保情况

• 担保总额（含子公司）：3,692,450,000.00元
• 担保总额占公司净资产比例：86.38%

担保明细

担保方	被担保方	担保金额（元）	担保起始日	担保到期日	担保类型	是否逾期	是否关联担保
南京栖霞建设股份有限公司	科技发展	688,000,000.00	2022/06/27	2037/06/12	连带责任担保	否	是
南京栖霞建设股份有限公司	南京星发	58,800,000.00	2020/11/25	2025/11/10	连带责任担保	否	是

股东情况

• 股东总数：39,175户
• 前十大股东持股情况：

股东名称	期末持股数量（股）	持股比例（%）	股东性质
南京栖霞建设集团有限公司	360,850,600	34.37	其他
南京高科股份有限公司	124,093,040	11.82	境内非国有法人
曹慧利	41,402,356	3.94	境内自然人
叶国梁	10,500,000	1.00	境内自然人
曹耕源	7,788,600	0.74	境内自然人
中国工商银行股份有限公司-南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金	6,365,654	0.61	其他
何小春	5,428,100	0.52	境内自然人
宋芷珩	4,527,000	0.43	境内自然人

风险提示

• 市场风险：房地产行业调整转型，市场需求不足，市场复苏时间不确定。
• 行业风险：行业集中度提升，头部企业优势明显，公司需强化成本控制与品质管理。
• 资金风险：公司实施稳健财务政策，加强现金流管理，拓宽融资渠道。

公司治理

• 股东大会：报告期内召开两次股东大会，分别为2024年第一次临时股东大会及2023年年度股东大会。
• 公司治理情况：公司治理结构完善，未发生重大关联交易、诉讼及仲裁事项。

重要事项

• 利润分配：无利润分配或公积金转增股本预案。
• 担保情况：公司为子公司及关联方提供担保，总金额达3,692,450,000.00元。
• 非经常性损益：非经常性损益项目合计-8,004,701.84元，主要来源于政府补助、金融资产公允价值变动损益等。

总结

南京栖霞建设股份有限公司在2024年上半年面临房地产行业整体低迷的挑战，营业收入和净利润均出现大幅下滑。公司积极应对，通过优化销售策略、推进项目建设、加强成本控制与品质管理，实现平稳发展。同时，公司注重投融资保障，拓宽融资渠道，优化资本结构。此外，公司为子公司及关联方提供担保，担保总额占净资产比例较高，需加强风险管控。公司治理结构完善，未发生重大违规事项，整体运营稳定。