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澳大利亚墨尔本CBD办公室市场简要分析

总体市场概况

市场热度有所下降，净吸收下降幅度减缓，优质资产收益率保持稳定。尽管成交量较低，但稳定性增强，市场可能接近底部，2025年预期增长将推动进一步复苏。

关键指标更新

• 空置率：总空置率从H1 2024的16.6%上升至18.0%，特别是优质资产空置率从11.2%增至16.1%。南岸（Southbank）和Docklands区域空置率也分别上升。
• 净吸收：H1 2024净吸收为-15,435平方米，总额呈负增长。但优质空间净吸收仍为正，显示对高质量物业的持续需求。
• 租金与激励：优质租金净增长年同比上升2.4%，但季度激励增加导致有效租金下降。年素，平均有效租金跌幅约为8.3%。
• 新供应：2024年仅MQT项目完工，未来2025年将新增156,150平方米供应，包括政府和私营项目。
• 经济影响：墨尔本经济活动缓慢重启，2025年就业增长预期为2.9%，可能带动区域办公室使用。人口持续增长为市场提供基础支撑，但存在政策不确定风险。
• 区域动态：南岸和Docklands区域空置率上升，但未来新开发项目如7 Spencer Street将提供机会。办公室使用规模调整让市场恢复活力。
• 投资活动：2024年投资总额约7.92亿澳元，较往年减少，但较2023年提升。主要交易涉及高等级物业，如367 Collins St，显示租金和激励差异。

未来展望

尽管短期需求减弱，但中长期经济复苏预示市场回暖。南岸和Docklands的租赁活动与商办空间调整需更多高强度使用提升整体活跃度，挑战待观察。