20220106-天风证券-房地产行业投资策略_政策底凸显胜率_博弈点加大赔率_8页_861kb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年初，申万地产板块涨幅为2.34%，位列行业第六。该板块的上涨主要归因于政策底的确认，提升了政策博弈的胜率，并在避险情绪和快速轮动行情下凸显了性价比优势。此外，政策调整预期的升温使得博弈节奏前置，优质房企有望继续受益于收并购和再融资的定向宽松，从而获得alpha机会。同时，在行业格局优化、稳预期和宏观稳增长的背景下，政策博弈点的丰富可能在一季度末带来阶段性的beta行情。

主要观点

1. 政策底与博弈点

   • 政策底的确认增强了行业政策博弈的胜率。
   • 避险情绪和快速轮动行情提升了板块性价比。
   • 政策调整预期升温，促使博弈节奏提前。

2. 信用问题与alpha机会

   • 市场化出清主要通过收并购实现，尽管面临三条红线、真实负债率、资产性价比等压力，但再融资的定向宽松已兑现。
   • 2021年11月后行业景气度边际企稳，投资信心逐步修复。
   • 监管层持续支持收并购，未来再融资支持、负债率考核及地方国资参与度提升值得期待。

3. 流动性危机与预期调整

   • 流动性危机源于行业、信贷、政策周期的叠加，引发微观层面的流动性挤兑。
   • 金融机构和监管机构的适度预期调整是正常反应，有助于解决结构性问题。
   • 需警惕部分地区和民营房企对存量资金的无序争夺，可能加剧地产金融体系的脆弱性。

4. 政策面的beta触发因素

   • 按揭宽松已起到定向降息效果，引导短期销售企稳。
   • 进一步放松依赖于行业信用风险失控、基本面失速或宏观稳增长对地产的阶段性需求。
   • 三稳预期和因城施策的温和升级是当前主要方向，极端情况下可能出台更高力度的托底政策。

关键信息

• 收并购事件概览：包括并购贷政策调整、监管支持、房企计划注册发行并购票据等。
• 行业数据：
  • 2022年年初至今，申万地产板块涨幅为2.34%。
  • 2021年11月行业景气度边际企稳。
  • 各城市商品房成交面积和二手房成交面积的月度同比变化显著，部分城市出现大幅波动。
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延。
  • 行业销售下行周期可能开始。
  • 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。

投资策略

• 把握左侧收并购机会：关注收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。
• 把握右侧集中度提升：行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度将决定未来beta表现。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

风险提示

1. 行业信用风险蔓延，影响再融资、销售和竣工预期。
2. 行业销售下行周期开始，带动开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行。
3. 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

附录

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投资评级

• 股票投资评级：
  • 买入：预期相对收益20%以上。
  • 增持：预期相对收益10%-20%。
  • 持有：预期相对收益-10%-10%。
  • 卖出：预期相对收益-10%以下。
• 行业投资评级：
  • 强于大市：预期行业指数涨幅5%以上。
  • 中性：预期行业指数涨幅-5%-5%。
  • 弱于大市：预期行业指数涨幅-5%以下。