2015年-安邦咨询_农村宅基地及农房入市交易政策研究_7页_369kb

农村宅基地及农房入市交易政策研究总结

核心内容

农村宅基地和农房入市交易是中国农村土地制度改革的重要方向。当前，农村集体土地在政策上受到更多约束，农民难以通过土地增值获得合法的财产性收入。随着新型城镇化的推进，农民在城镇化过程中面临土地权益难以变现的问题，亟需建立合法、公开、规范的农村产权流转交易机制，以实现农村土地资源的合理配置和农民财产性收入的增加。

主要观点

1. 政策导向明确
   中央政策强调建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地入市，同时探索宅基地使用权的抵押、担保和转让。十八届三中全会提出赋予农民更多财产权利，推动农村产权流转交易市场建设，为农村宅基地入市提供了政策支持。

2. 法律与现实矛盾突出
   现行《土地管理法》对宅基地的流转和交易有严格限制，禁止城镇居民购买农村宅基地和农房，但现实中，尤其是经济发达地区和城郊村，宅基地流转仍在不断发生，形成“法律禁止，现实流通”的局面。小产权房和“卖契”等方式成为农民和非农资本之间进行交易的灰色手段。

3. 农民利益保障与市场化改革并重
   农村土地改革需在保障农民利益的前提下引入市场化机制，使农民能够通过宅基地和农房获得财产性收入，缓解因土地增值收益分配不均导致的城乡差距问题。

关键信息

一、政策背景

• 十八届三中全会提出建立城乡统一建设用地市场，缩小征地范围，规范征地程序，完善农民土地权益保障机制。
• **《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》**强调推进农业转移人口市民化，建立财政转移支付与市民化挂钩机制，推动农村土地流转交易市场建设。
• 政策试点机制被明确指出，允许在不同区域进行试点探索，以突破现有体制，推动农村宅基地入市。

二、现行法律及政策

• 宅基地归属：属于农民集体所有，不能向非农主体转让。
• 流转限制：禁止城镇居民购买农村宅基地和农房，禁止集体土地用于非农业建设。
• 宅基地使用：一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过地方标准。
• 政策收紧：自1998年《土地管理法》修订后，宅基地流转受到更大限制，法律与现实之间出现较大矛盾。

三、各地实践模式

1. 温州及乐清模式（“农对农”）

• 允许在县域内农户之间进行宅基地和农房流转。
• 通过“卖契”形式解决“农对非农”交易问题，虽未完全合法化，但形成了一定的市场机制。
• 实现农房抵押贷款，促进农民财产性收入显化。

2. 冷水江“市民下乡”模式

• 城市居民投资农村，获得“涉农居民”身份，享有宅基地使用权。
• 村集体将土地直接出售给市民用于别墅或商业开发，规避政府征地程序。
• 该模式因违反现行政策于2013年被叫停。

3. 成都模式

• 龙华模式（入股）：农户以宅基地使用权入股成立股份合作社，进行商业开发，增加农民财产性收入。
• 温江模式（置换）：农户自愿放弃宅基地和承包地，换取城市户口和住房、社保等权益。
• 联建模式：灾后重建中，农户放弃宅基地，换取集中安置房或商业用地指标，提高土地利用效率。

4. 重庆“地票”模式

• 通过复垦农村闲置建设用地，形成可交易的“地票”，实现城乡建设用地统筹。
• 创新点包括：先复垦后占地、统一价格置换、农民转户补偿、充实新农村建设资金、票据化交易。
• 地票可作为抵押物或入股资金，促进农村土地资源市场化。

四、改革趋势与建议

• 农村宅基地入市是未来土地制度改革的突破口，应加快政策调整，推动市场化流转。
• 各地试点探索表明，法律与现实之间存在较大落差，需在制度设计上有所突破。
• 建议在试点基础上，逐步推进宅基地使用权的抵押、担保和转让，建立规范、公开、公正的农村产权交易市场。
• 土地交易应从实物形态转化为票据化资产，提升流动性，促进农民财产性收入增长。

结论

农村宅基地和农房入市交易是顺应新型城镇化发展、实现农民财产性收入增长的重要路径。当前政策与市场实践之间存在明显矛盾，各地探索虽未完全合法，但为未来改革积累了经验。应加快法律和政策的配套改革，推动宅基地流转制度化、规范化，实现城乡土地资源的合理配置和农民利益的保障。