20220315-招银国际-China_Property_Sector__Bumpy_road_ahead_despite_better-than-feared_2M22_data_4页_779kb
报告摘要
中国房地产行业总结
核心内容
2022年2月的房地产数据整体表现优于市场预期，但行业仍面临多重挑战。尽管房地产投资同比增长4%，但销售情绪依然低迷，库存压力上升，债务风险加剧，促使政策层面加快供给侧改革。
主要观点
- 房地产投资表现亮眼：2月房地产投资达到1.45万亿元，同比增长4%，尽管基数较高（2021年2月增长38%），但仍好于市场预期。
- 销售数据疲软：2月房地产销售（面积和金额）同比分别下降10%和19%，尽管较11月/12月有所改善，但仍低于市场预期。
- 新开工与竣工数据分化：新开工面积同比下降12.2%，而竣工面积同比下降9.8%，显示行业建设节奏放缓。
- 库存压力显著：2月房地产库存达到570百万平方米，同比增加8.8%，住宅库存增长尤为明显，达到2014年以来的高点。
- 政策支持有限：尽管有政策支持，但房地产市场信心不足，销售情绪持续低迷，尤其是一线城市严格限制措施导致销售进一步下滑。
- 债务风险加剧：部分房企面临债务到期压力，如Redsun和Redco在4月需偿还债务，可能引发流动性问题。
- 供给侧改革加速：随着销售疲软和债务危机，供给侧改革预计会加快，更多非国有企业可能退出市场，行业将向国企主导转型。
关键信息
- 市场情绪：2月前两周主要城市销售同比下降42%，显示市场信心依然不足。
- 价格与促销：平均销售价格（ASP）同比下降9%，部分开发商通过促销活动提升流动性。
- 建设数据：2月在建面积同比增长1.8%，显示建设活动相对稳定。
- 政策影响：房地产投资的改善部分归因于建设延迟、保障性住房政策及建筑材料价格上升。
- 投资建议：建议投资者在近期抛售后逐步增持长期市场份额增长者，如Longfor、CR Land和COLI。
- 债务到期：部分房企如Redsun和Redco面临4月债务到期压力，可能引发进一步财务风险。
表格概览
图表1：2022年2月全国房地产数据
| 指标 | 2月2022 | YoY | 12月2021 | YoY | 11月2021 | YoY | 10月2021 | YoY | 2021年 | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 房地产销售面积（百万平方米） | 157 | -9.6% | 213 | -15.6% | 151 | -14.0% | 127 | -21.7% | 1,794 | 1.9% |
| 房地产销售额（亿元） | 1,546 | -19.3% | 2,026 | -17.8% | 1,448 | -16.3% | 1,239 | -22.6% | 18,193 | 4.8% |
| 新开工面积（百万平方米） | 150 | -12.2% | 161 | -31.2% | 161 | -21.0% | 138 | -33.1% | 1,989 | -11.4% |
| 在建面积（百万平方米） | 7,845 | 1.8% | 9,754 | 5.2% | 9,597 | 6.3% | 9,429 | 7.1% | 9,754 | 5.2% |
| 竣工面积（百万平方米） | 122 | -9.8% | 327 | 1.9% | 115 | 15.4% | 63 | -20.6% | 1,014 | 11.2% |
| 房地产投资（亿元） | 1,450 | 3.7% | 1,029 | -13.9% | 1,238 | -4.3% | 1,237 | -5.4% | 14,760 | 4.4% |
| 开发商国内贷款（亿元） | 411 | -21.1% | 166 | -31.6% | 149 | -20.6% | 138 | -27.2% | 2,330 | -12.7% |
| 库存（百万平方米） | 570 | 8.8% | 510 | 2.4% | 502 | 1.8% | 502 | 1.4% | 510 | 2.4% |
图表2：2022年境内债务到期情况
| 公司 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 总计 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Redsun | - | - | - | 1,955 | 4,611 | - | - | - | - | - | - | - | 14,630 |
| Redco | - | - | - | 2,205 | 1,002 | - | - | - | - | - | - | - | 8,742 |
| 其他公司 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
图表3：房地产行业估值对比
| 公司 | 股票代码 | 最后价格（港元） | 市值（百万港元） | 市盈率（倍） | P/E 20A | P/E 21E | P/E 22E | PB | 分红收益率（20A） | 分红收益率（21E） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vanke - H | 2202 HK | 14.78 | 220,669 | 33.92 | 3.1 | 2.8 | 2.6 | 0.6 | 10% | 10% |
| COLI | 688 HK | 21.50 | 235,314 | 30.49 | 4.5 | 4.2 | 3.7 | 0.5 | 5% | 6% |
| Country Garden | 2007 HK | 4.20 | 97,223 | 13.36 | 2.2 | 1.6 | 1.4 | 0.4 | 13% | 12% |
| CR Land | 1109 HK | 33.50 | 238,886 | 44.79 | 6.7 | 6.2 | 5.7 | 1.0 | 4% | 4% |
| Longfor | 960 HK | 33.25 | 202,004 | 52.59 | 8.1 | 5.5 | 5.3 | 1.5 | 5% | 6% |
| Shimao | 813 HK | 3.79 | 14,394 | 44.94 | 0.8 | 0.7 | 0.6 | 0.1 | 42% | 42% |
| Agile | 3383 HK | 3.40 | 13,318 | 13.89 | 1.2 | 1.1 | 1.0 | 0.2 | 32% | 28% |
| KWG | 1813 HK | 2.64 | 8,402 | 17.87 | 1.0 | 0.9 | 0.7 | 0.2 | 42% | 48% |
| Times China | 1233 HK | 1.99 | 4,183 | 16.20 | 0.7 | 0.5 | 0.4 | 0.2 | 47% | 50% |
| China SCE | 1966 HK | 1.23 | 5,193 | 5.60 | 1.1 | 1.0 | 0.8 | 0.2 | 28% | 29% |
| Redsun | 1996 HK | 2.06 | 6,878 | 3.52 | 3.4 | 2.7 | 2.3 | 0.5 | 8% | 9% |
| Vanke - A | 000002 CH | 16.09 | 179,293 | 31.36 | 4.1 | 3.6 | 3.5 | 0.8 | 8% | 9% |
| Radiance | 9993 HK | 4.21 | 17,030 | 5.55 | 3.9 | 3.5 | 2.8 | 0.8 | 7% | 8% |
| Dafa | 6111 HK | 3.07 | 2,528 | 8.32 | 6.2 | 3.4 | 2.9 | 0.6 | 3% | 5% |
| Dexin | 2019 HK | 2.64 | 7,132 | 3.56 | 5.9 | 5.2 | 4.6 | 1.2 | 6% | 7% |
| 平均值 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
投资建议
- 评级：OUTPERFORM，预计行业将跑赢相关基准市场。
- 推荐股票：Longfor、CR Land、COLI等长期市场份额增长者。
- 风险提示：库存压力、债务到期、政策支持不足等问题可能影响行业复苏。
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