20230310-中国银行-宏观观察2023年第20期（总第475期）_金融与地产_良性循环_内涵与着力点＊_11页_782kb

中银研究产品系列总结

核心内容

中国银行研究院发布《中银研究产品系列》，重点分析了2023年房地产与金融良性循环的构建路径与政策方向。报告指出，房地产行业作为宏观经济的重要组成部分，其健康发展对经济稳定和金融安全具有深远影响。2013年银保监会首次提出构建金融与房地产的“正常循环”，标志着管理层对房地产问题的高度重视。2023年，随着房地产金融支持政策的持续加码，行业有望逐步实现“软着陆”，但其转型仍面临诸多挑战。

主要观点

• 房地产良性循环的内涵：涉及经济、金融、财税、土地、民生等多个层面，核心在于促进房地产正常增长和保持房价基本稳定。
• 行业现状与挑战：2022年房地产行业面临销售萎缩、融资困难、企业债务违约等问题，其内在逻辑发生深刻变化，影响了市场运行。
• 政策支持方向：2023年房地产金融政策将从信贷、债券、股权等多个维度发力，重点支持优质房企，推动行业融资修复。
• 风险出清与转型：通过“慢撒气”方式引导风险有序出清，推动房企向新发展模式平稳过渡，强调系统性风险防控与企业自身转型。
• 调控手段优化：逐步淡化行政性调控手段，回归市场化机制，同时推动房地产税等工具适时出台，以抑制过度投资。

关键信息

一、房地产市场对经济与金融的影响

• 2022年房地产行业对经济增长产生负向拉动，影响达0.34个百分点。
• 房地产贷款占银行新增信贷的比重长期接近40%，对银行资产质量构成潜在冲击。
• 土地出让金占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%，对财政和居民权益有重大影响。

二、2023年金融支持政策着力点

（一）融资支持

• 2022年房地产贷款同比下降25.4%，房企自筹资金下降27.3%。
• 2023年优质房企信贷支持力度有望增强，“内保外贷”等海外融资规模也将扩容。
• 债券融资方面，预计民营企业债券融资规模将扩大至2500亿元，已有部分企业获得信用增进函。
• 股权融资方面，房企再融资进程加快，已有29家企业披露再融资计划。

（二）保交楼与稳定工作

• 2022年部分楼盘出现停工、烂尾现象，引发社会问题。
• “保交楼”成为维护消费者权益、推动行业正常循环的重要举措。
• 政策工具包括专项借款、贷款支持计划等，未来将围绕资金盘活进一步出台支持政策。

（三）风险有序出清与模式转型

• 房企“高杠杆、高负债、高周转”模式风险突出，需推动向新发展模式过渡。
• 2023年中央经济工作会议强调推动行业风险有序出清，防止系统性风险扩散。
• 重点支持优质房企通过“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动优化资产负债表。
• 通过市场化手段处置个别房企债务，实现风险隔离，防止流动性危机蔓延。

促进良性循环的思考

（一）支持刚性和改善性住房需求

• 新市民、青年人是刚性住房需求的主要群体，需加大政策支持。
• 优化公积金制度，推动异地互认互贷，释放合理购房需求。

（二）准确理解良性循环的内涵

• 房地产良性循环需从宏观、中观、微观三个维度推进。
• 包括宏观经济与房地产的良性互动、房地产市场内部各子市场的协调发展、房地产企业自身经营与融资的良性循环。

（三）推动融资模式转型

• 房地产企业过度依赖信贷融资，需构建多元融资渠道，推动债务可持续发展。
• 企业应从开发导向转向管理和服务导向，提高物业运营能力。
• 政府应通过优化土地政策、预售资金监管等手段，推动房企从增量开发向存量运营转型。

结论

房地产行业正处于“三期叠加”阶段，需在稳定市场的同时，推动其向新发展模式平稳过渡。金融支持政策将更加注重系统性、协调性和可持续性，以实现房地产与金融的良性循环。