20211207-红塔证券-策略深度报告_什么是房地产业的良性循环_9页_515kb

房地产业良性循环研究报告总结

核心内容

本报告由红塔证券宏观总量组分析师李奇霖、孙永乐、殷越撰写，聚焦于2021年12月6日政治局会议提出的“房地产业良性循环”概念。报告分析了房地产行业当前面临的挑战及未来可能的政策调整方向，旨在为市场提供深入的理解和策略建议。

主要观点

1. 房地产业良性循环的定义与意义

• 定义：房地产业良性循环是指房地产市场在政策引导下，实现销售、融资、交付等环节的协调和稳定发展。
• 意义：良性循环有助于防范金融风险、保护购房者利益、推动行业长期健康发展。

2. 房地产行业当前面临的问题

• 快周转模式的弊端：过去几年房地产规模扩张主要依赖快周转战略，即通过预售资金加杠杆实现扩张。
• 预售资金监管不严：房企通过虚报工程进度提前支取预售款，导致资金链高度依赖预售回款。
• 融资收紧：外部融资渠道受限，尤其是房地产贷款集中度考核收紧，使得房企流动性压力加大。
• 信用风险加剧：房企信用风险与购房者信任关系形成“自我强化”的恶性循环。

3. 政策调整方向

• 放松按揭信贷政策：适度松绑房地产贷款集中度限制，支持居民刚需和改善型住房需求。
• 释放房地产开发贷款：加快投放积压的开发贷款，打开房企发债渠道，缓解流动性压力。
• 鼓励龙头房企收购资产：通过并购方式整合资源，提升行业集中度，增强房企抗风险能力。

4. 未来趋势预测

• 现房销售模式回归：随着预售资金监管加强，期房销售模式将逐步被现房销售取代。
• 保障房投资扩大：政策将引导更多专项债资金用于保障性住房建设，以托底房地产投资。

关键信息

• 政策背景：2021年12月6日政治局会议首次提出“房地产业良性循环”。
• 历史模式：房企依赖快周转战略，通过预售资金加杠杆扩张。
• 风险因素：
  • 外部融资收紧
  • 房价上涨预期减弱
  • 信用风险与购房者信任的恶性循环
• 政策建议：
  • 松绑按揭政策
  • 释放开发贷款和发债渠道
  • 鼓励龙头房企并购
• 未来展望：
  • 现房销售将成为主流
  • 保障房投资将扩大
  • 房地产行业将逐步回归稳健发展路径

风险提示

• 房地产政策仍以防风险和保交付为主，短期内不会彻底转向。
• 预售资金监管加强将改变快周转模式，影响房企资金链。
• 金融风险敞口仍存，需警惕房地产市场进一步波动。

分析师信息

组别	分析师	联系方式	资格证书
宏观总量组	李奇霖	021-61634272	S1200520110002
	孙永乐	sunyongle@hongtastock.com	S1200121030005
	殷越	yinyue@hongtastock.com	S1200521050001
消费组	黄瑞云	010-66220148	-
生物医药组	代新宇	0871-63577083	-
智能制造组	李雯婧	0871-63577003	-
高新技术组	肖立戎	0871-63577083	-
新材料新能源	唐贵云	0871-63577091	-
质控风控	朱盈	0871-63577083	-
合规	周明	0871-63577083	-

图表说明

• 图1：期房销售面积过去几年明显抬升，反映快周转模式的盛行。
• 图2：房地产融资明显收紧，显示外部融资环境趋严。
• 图3：房地产行业应付票据与应付账款同比增速加快，体现房企资金压力。
• 图4：现房销售的比重开始上升，预示市场逐步回归现房销售模式。

结论

当前房地产行业正从快周转模式向现房销售模式转变，政策层面正逐步调整以实现“良性循环”。尽管短期内政策放松仍是边际的，但长期来看，房地产行业将更加注重稳健发展，保障房投资将成为重要支撑。未来，房企需适应新的融资与销售模式，以降低信用风险，实现可持续发展。