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富豪产业信托2025年中期报告总结

执行摘要

富豪产业信托（以下简称“本集团”）截至2025年6月30日止六个月的中期业绩为综合未派前亏损5.08亿港元，而2024年同期亏损为1,980万港元。亏损主要来自物业组合的公平值下跌5.17亿港元。中期期间，核心经营盈利因香港银行同业拆息（HIBOR）下降而改善至900万港元。可供分派收入为1,560万港元，每基金单位约0.0048港元，经董事会决定不派发中期分派。

公司概况

• 管理人：富豪资产管理有限公司
• 受托人：德意志信託（香港）有限公司
• 总估值师：莱坊测量师行有限公司
• 物业组合：包括九家酒店物业，总面积4,918间客房，总楼面面积236,763平方米。

财务业绩

综合财务表现

• 中期亏损：5.08亿港元（较去年亏损减少？），主要由于物业公平值下跌。
• 核心经营盈利：得益于HIBOR下降，财务费用减少，为9,000,000港元。
• 可供分派收入：15,600,000港元（经调整后为盈利，因调整前亏损43,800,000港元）。
• 资产净值：每基金单位净价3.791港元，较去年4.015港元下滑。

物业表现

• 初步酒店：收入增长4.3%，普通平均入住率68.7%，平均每日收入614元，毛利率提升。
• 富荟酒店：
  • 富荟湾仔酒店自营，入住率95.6%。
  • 富荟上环及炮台山酒店平均入住率分别为83.9%和90.1%，但平均房价下降。
  • 富荟土瓜湾酒店平均入住率81.7%，平均房价上升8.1%。

融资及成本（关键原因分析）

• HIBOR下降：为年1.05%至4.18%，财务费用减少59,200,000港元。
• 贷款融资总额：103.7亿港元。
• 利率对冲策略：使用利率掉期，名义金额总计282,100,000港元，以固定利率2.77%-3.66%。

业务回顾及前景

宏观及旅游环境

• 香港GDP增长：上半年GDP增长5.3%，旅游市场继续复苏。
• 酒店入住率整体增长：2025上半年为85.0%，较去年上升；
• 平均每日房费下降：为1220港元，下降10.8%，导致平均每日可出租客房收入下降8.6%。
• 酒店整体现金流：得益于HIBOR下降，财务成本受控。

业务展望

• 正面：政策利好，国际盛事频发，旅游业复苏。
• 挑战：访港旅客仍未恢复至2019水平，短期租约及利率环境。

关连交易

• 主要基於酒店租赁、管理、商标使用。
• 承租人为富豪相关公司，其中一间主要关联方占租金收入的大头。
• 收益按正常使用条款处理。

关连股东权益

• 世纪城市国际控股有限公司占74.99%，为最大持有者。

结论
中期受物业估值调整影响亏损扩大，但经营现金流入增加，核心盈利改善。前景虽面临利率低但市场旅游业反弹，物业估值或有回调风险。