20210905-中达证券投资-内地房地产周度观察_从银行中报看地产信贷现状_16页_8mb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告分析了2021年上半年内地房地产信贷现状及主要城市房地产成交情况，结合银行中报数据，探讨了房地产贷款占比、不良率及对市场的影响，并对房地产行业及物业管理行业表现进行了总结。

主要观点

1. 地产信贷现状

• 涉房贷款占比下降：2021年上半年，A股上市银行房地产贷款和个人住房贷款占比均有所下降，分别降至23.5%和17.3%。
• 大型银行压降力度最大：大型银行（如建设银行、中国银行）个人住房贷款占比下降明显，带动房地产贷款占比下降。
• 中小型银行及农合机构减少对公贷款：中小型银行及非县域农合机构主要减少房地产对公贷款投放，房地产贷款占比下降。
• 县域农合机构未达标：县域农合机构未触及监管上限，房地产贷款和个人住房贷款占比略有上升。

2. 不良率变动

• 房地产公司贷款不良率小幅上升：2021年上半年，房地产公司贷款不良率中位数为1.48%，较2020年末上升0.17个百分点，但整体仍低于公司贷款不良率。
• 个人住房贷款不良率保持稳定：个人住房贷款不良率中位数为0.28%，较2020年末略有下降，资产质量较高。
• 部分银行不良率波动较大：如重庆银行和渝农商行，其房地产公司贷款不良率上升较快，但贷款规模和占比相对较低，风险可控。

3. 按揭贷款及利率

• 按揭贷款投放仍存压力：尽管上半年房地产贷款占比和不良率有所改善，但个人住房贷款余额增速仍高于整体贷款增速。
• 按揭利率明显上升：2021年上半年按揭利率明显提升，预计随着银行达标，利率有望缓解。

4. 房地产公司贷款倾斜趋势

• 优质房企有望获支持：房地产公司贷款将进一步向优质房企倾斜，中小型银行及农合机构可能继续压降对区域型房企的贷款。

关键信息

1. 数据要点

• 新房成交：截至9月3日，42个主要城市新房成交面积环比上升2%，2021年累计成交面积同比上升19%。
• 可售面积：13个主要城市可售面积环比下降3%，平均去化周期为27.6个月，环比下降2%。
• 二手房交易：15个主要城市二手房交易建面环比上升1%，2021年累计交易面积同比上升7%。

2. 行业表现

• 地产开发行业：本周海昌海洋公园、建发国际集团、朗诗地产涨幅居前；年初至今海昌海洋公园、首创置业、合生创展集团涨幅较大。
• 物业管理行业：星盛商业、越秀服务、滨江服务涨幅居前；和泓服务、中海物业、滨江服务年初至今涨幅较大。

3. 主要城市成交表现

• 新房成交：北京、上海、广州、深圳等城市新房成交面积波动较大，部分城市如东莞、惠州、佛山等成交量显著上升。
• 库存与去化周期：主要城市可售面积环比下降，平均去化周期为27.6个月，部分城市如泉州去化周期较长。

4. 投资建议

• 行业评级：维持房地产行业“强于大市”评级。
• 龙头房企优势：稳健型龙头房企在“房住不炒”政策背景下有望继续保持优势。
• 区域型房企受限：部分区域型房企融资受限，优质房企将受益。

结论

整体来看，房地产信贷政策趋严背景下，上市银行涉房贷款占比和不良率有所改善，但按揭贷款投放仍存压力，利率上行。同时，房地产市场呈现分化趋势，优质房企有望获得更多支持，而区域型房企融资受限。主要城市新房及二手房成交量波动明显，部分城市表现强劲，整体去化周期有所下降，但部分城市库存压力仍较大。