光大房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算：2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析光大证券-29页_1mb

2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析总结

核心内容

本报告分析了2020年新冠疫情对房地产行业销售、新开工、施工、竣工等关键指标的敏感性影响，并结合2019年的行业数据进行前瞻性预测。报告指出，疫情对房地产行业造成全方位影响，但整体框架“约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”预计将持续。同时，基于不同疫情情境的假设，对2020年房地产行业数据进行量化测算，推荐配置龙头地产股。

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主要观点

1. 疫情对房地产行业的影响

• 延长假期、推迟复工、暂停线下售楼，导致销售、新开工、施工、竣工等指标受到显著影响。
• 与2003年SARS相比，当前房地产行业宏观经济背景、政策态度、居民杠杆率等均发生较大变化，因此SARS经验对疫情后房地产趋势的参考意义有限。
• 为应对疫情，央行释放流动性约1.7万亿，但房地产行业资金面管控仍将继续。

2. 2019年房地产行业数据总结

• 销售：总量下行，销售面积同比下降0.1%，销售均价同比增长6.6%，结构分化明显，西部地区表现较强。
• 土地：成交总量回落，土地购置面积同比下降11.4%，高能级城市韧性较强，三四线城市回落明显。
• 库存：开工库存温和提升，可售库存稳定，竣工库存大幅下降。
• 投资：房地产投资额同比增长9.9%，其中土地购置费同比增长14.5%，占比提升至31.5%，成为投资增长的主要支撑。

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关键信息

1. 疫情敏感性测算

• 商品住宅销售金额：预计同比下降5%~11%。
• 房屋新开工面积：预计同比下降9%~15%。
• 房屋竣工面积：预计同比增长2%~7%。
• 房屋施工面积：预计同比增长4%~6%。
• 房地产投资增速：预计在3%~5%区间。

2. 不同情境下的预测

• 乐观情境：疫情在2020年Q1得到控制，4月恢复正常，预计全年销售金额同比下降5.4%，新开工面积同比下降9.4%，竣工面积同比增长6.7%，施工面积同比增长5.9%。
• 悲观情境：疫情延续至5月底，6月解除，预计全年销售金额同比下降10.7%，新开工面积同比下降15%，竣工面积同比增长1.7%，施工面积同比增长4.4%。
• 中性情境：综合考虑新开工和土地购置费变化，房地产投资增速预计在3.2%~4.9%。

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投资建议

• 推荐标的：市值较大、股票流动性好、基本面明确、现金流安全边际高、业绩确定性较强、具备持续投融资优势的房企。
• 具体推荐：
  • A股：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团。
  • H股：万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

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风险分析

• 疫情严重程度和延续时间不确定：可能超出预期，影响房地产销售和现金流。
• 宏观经济放缓：可能影响居民可支配收入，从而影响购房需求及按揭偿还能力。
• 房企债务到期高峰：中小房企信用风险可能上升。

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图表与数据支持

• 图1：全国累计确诊和疑似病例（截止20200206）。
• 图2：全国新增确诊和疑似病例（截止20200206）。
• 图3：2003年和2019年房地产相关宏观指标对比。
• 图4：全国商品房销售面积及增速（2000-2019）。
• 图5：房地产投资金额及增速（2000-2019）。
• 图6：房地产到位资金及国内贷款增速（2000-2019）。
• 图7：房地产各项到位资金占比（2000-2019）。
• 图8：全国商品房销售面积及同比增速。
• 图9：全国商品房销售均价及同比增速。
• 图10：全国商品房销售金额及同比增速。
• 图11：全国商品房销售金额增长驱动因素拆分。
• 图12：全国商品房销售面积单月同比和累计同比。
• 图13：全国商品房销售金额单月同比和累计同比。
• 图14：全国商品房销售金额单月增速驱动因素拆分。
• 图15：各地区商品房销售面积同比增速。
• 图16：各地区商品房销售面积占比。
• 图17：各地区商品房销售金额同比增速。
• 图18：各地区商品房销售均价同比增速。
• 图19：2014-2019年房企全口径销售额集中度。
• 图20：2014-2019年房企全口径销售额排名门槛。
• 图21：各梯队规模房企销售额市占率梯队均值变化。
• 图22：各梯队规模房企销售额增速。
• 图23：全国土地购置面积及同比增速。
• 图24：全国土地成交价款及同比增速。
• 图25：百城土地成交建面及同比增速。
• 图26：300城土地成交面积及同比增速。
• 图27：300城各能级城市住宅土地成交建面同比。
• 图28：300城各能级城市住宅土地成交金额同比。
• 图29：全国土地购置面积、成交价款累计同比及单月同比。
• 图30：300城住宅土地成交建面、成交金额累计同比及单月同比。
• 图31：300城住宅土地成交平均溢价率。
• 图32：房地产行业到位资金单月同比。
• 图33：全国商品住宅开工库存净变动。
• 图34：全国商品住宅开工库存及去化周期。
• 图35：80城各能级城市可售库存。
• 图36：80城各能级城市平均去化周期。
• 图37：全国商品住宅竣工库存及平均去化周期。
• 图38：全年房屋新开工面积及同比增速。
• 图39：建筑工程投资、施工面积、施工单价同比。
• 图40：安装工程投资、竣工面积累计同比。
• 图41：房屋竣工面积单月同比及累计同比。
• 图42：各季度房屋竣工面积全年占比。
• 图43：2019年开始行业竣工迎来复苏周期。
• 图44：全国土地购置面积、成交价款累计同比及单月同比。
• 图45：300城住宅土地成交建面、成交金额累计同比及单月同比。
• 图46：全国土地购置面积、成交价款累计同比及单月同比。
• 图47：300城住宅土地成交建面、成交金额累计同比及单月同比。
• 图48：单季度全国商品竣工面积全年占比。
• 图49：单季度全国房屋新开工面积全年占比。
• 图50：单月房屋新开工面积。
• 图51：3-5月、7-12月单月房屋新开工面积标注差。
• 图52：单季度全国商品竣工面积全年占比。

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数据汇总

指标	2019年实际值	2020年预测值（年策）	新冠疫情调整（乐观）	新冠疫情调整（悲观）
商品住宅销售金额增速	+6.5%	-3%	-9.4%	-15%
房地产开发投资完成额（万亿元）	13.22	13.8~13.9	13.2	12.5
房地产开发投资增速	+9.9%	+4%~+5.4%	+5.9%	+1.7%
施工类投资增速	+7.9%	+8.2%	+5.9%	+4.8%
土地购置费增速	+14.5%	-5%~0%	-9.4%	-15%
新开工面积增速	+8.5%	-7%	-9.4%	-15%
施工面积增速	+8.7%	+6.5%	+5.9%	+4.4%
竣工面积增速	+2.6%	+10%	+6.7%	+1.7%
净停工面积同比	-7.4%	-7.5%	-7.5%	-7.5%

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结论

2020年新冠疫情对房地产行业造成显著影响，但整体行业框架仍以“房住不炒”为核心。在疫情情境假设下，行业数据呈现不同变化趋势，但龙头房企因其稳定的业绩和较强的防御性，仍具备配置价值。投资者应关注行业集中度提升、资金面管控持续、以及政策对房地产市场的影响。