深度报告-20240514-开源证券-房地产行业深度报告_保障房系列报告二—保租房建设势如破竹_助力城市新青年宜居宜业_36页_5mb

保障性租赁住房市场分析总结

近年来，中国在"市场+保障"双轨制政策的支持下，保障性租赁住房建设稳步推进。通过系列国家政策引导，各地推进保租房建设，超额完成出租计划，市场供需格局与投资逻辑发生新变化。2021年以来保租房实际建设筹集规模持续超规划目标，截至2023年底全国累计筹集规模达565万套，完成"十四五"规划目标比例超65%。上海、深圳、西安、杭州等地优化限购政策，进一步推动保租房建设，配套服务与租住体验不断提升，形成多元化租住解决方案，吸引新市民、青年人入住。

保租房代表性项目分析

华润有巢马桥AI店(总部研发生产基地)总体投资规模约为106亿元，租金定价合规且极具竞争力，展现出较强REITs发行潜力，其年净利率可达35%左右。项目配套齐全，提供多元住房类型与弹性的退租机制，服务人群覆盖各类产业人才，入住率约80%。

同期城投宽庭江湾、光华社区纳入首批REITs，以上海为核心区域起点，呈现跨区域服务特性，房间定位精准且构建了"资产REIT化"的样本文本，以其稳定现金流为投资者提供收益保障，租金收益率约40%。

租户偏好与租赁条件多样化特征

保租房市场已形成价格优势、公积金支持与居住品质三方面的差异化定位。一是租金可享同地段9折，二是一般项目有资格申请月提取4500元公积金，三是支持拎包入住，服务几乎零中介费。租户结构以都市年轻群体为主，江湾社区中40岁以下占95%，本科及以上学历占91%，体现一定价格敏感度但人均可支配收入尚不足以支撑高匹配度购房。同时，户型细分与适配性设计成为保租房的市场竞争力，尤其是30平米以内一居室广泛适用。

政策与金融工具协同发展

在REITs政策支持下，5单保障性租赁住房公募REITs于2024年先后成立，为中后运营期项目提供了有效退出机制和资金回笼手段。标的涵盖华润有巢、城投宽庭和京保房等多元资产形态，2023年至2025年估值目标稳定在11%~13%之间。目前，部分企业凭借REITs扩募逐步构建轻资产运营模式，从而激发出存量重资产项目分级管理和后续资金周转的效率，增强资产管理灵活性。

投资建议

在明确"保障全覆盖，租赁有章法"的政策预期下，具备丰富运营经验、有成功REITs发行记录及市场拓展能力的企业具备明显优势。如万科A、金地集团、中国海外发展、招商蛇口、龙湖集团等企业旗下长租公寓品牌。

• **推荐标的包括：**万科旗下泊寓、金地集团之草莓社区、中海友里、招商蛇口之壹间公寓；
• **受益标的包括：**龙湖集团冠寓、华润置地旗下有巢。

风险提示

• 投资风险包含保租房出租率波动、租金过快下滑、REITs支持不及预期等问题；
• 政策执行层面潜在障碍如地方财政能力不足，以及实际租金涨幅控制不及预期同样形成不确定性，需密切关注楼市周期性调整对于租赁价格的影响，强化风险识别能力。

总结与展望

保租房作为实现"住有所居"的重要维度，不仅降低了青年人阶段性住房成本，更以其稳定收益与金融工具加持，构建出可持续商业闭环。未来随着公募REITs扩容，保租房将通过盘活存量资产实现开发-运营-退出模式标准化，加强保租房标准化及轻运营能力，助力实现国家住房保障战略布局。