20150119-国金证券-基金分析专题报告_房地产基建年末冲量_集合信托发行创新高_15页_1mb

房地产基建年末冲量，集合信托发行创新高

核心内容概览

2014年12月，房地产和基础设施集合信托产品发行规模大幅反弹并创新高，反映出行业在年末时点的冲量行为。与此同时，宏观经济和房地产市场面临下行压力，信用风险持续暴露。本文分析了信托产品发行情况、投资策略、行业动态及收益率趋势，为投资者提供参考。

主要观点与关键信息

1. 2014年12月信托产品发行情况

• 成立规模与数量：12月58家信托公司共成立1226只集合理财信托产品，成立规模达1348.32亿元，环比增长93.00%，同比增长0.23%。
• 平均预期收益率：12月新成立信托平均预期收益率回升13个bp至9.20%。
• 投资领域分布：
  • 房地产类信托：平均预期收益率9.93%，成立规模194.79亿元，环比增长156.44%。
  • 基础产业类信托：平均预期收益率9.45%，成立规模334.83亿元，环比增长157.30%，同比增加53.64%。
  • 金融类信托：平均预期收益率8.56%，成立规模276.72亿元，环比增长8.28%，但同比减少77.38%。
  • 工商企业类信托：平均预期收益率9.15%，成立规模131.43亿元，环比增长30.79%，同比下降11.94%。
  • 其他类信托：平均预期收益率8.64%，成立规模410.54亿元，环比增长200.83%。

2. 信托投资策略

• 房地产信托：
  • 建议优先选择大型房企和一线城市核心项目，规避中小民营开发商及三四线城市。
  • 关注融资主体、融资项目、风控措施及信托公司综合评估。
• 基础产业信托：
  • 强化融资方实力和项目盈利能力，弱化政府信用担保。
  • 注重其他实质性抵押增信措施。
• 工商企业信托：
  • 避免传统产能过剩行业，关注战略新兴产业。
• 通道类业务：
  • 保持警惕，优先选择主动管理类项目。
• 期限与收益率：
  • 降息周期下，可适当拉长产品期限以锁定收益。
  • 选择实力雄厚、风控稳健的信托公司。

3. 信托行业动态

• 房地产政策：政府继续支持房地产行业，放松监管，推动REITs试点。
• 证券投资与新三板：信托公司加大证券投资和新三板业务布局。
• 资产证券化：备案制推动资产证券化提速，但地方债务被列入负面清单。
• 信托增资潮：多家信托公司宣布增资扩股，以应对监管要求和业务发展。
• 混业合作：信托与保险、基金等金融机构合作加强，实现业务协同。
• 兑付危机：中信信托旗下产品接连出现兑付问题，提醒投资者注意风险。

4. 2015年1月信托产品推荐

产品一：五矿信托·遵义道桥公司信托贷款集合资金信托计划

• 受托人：五矿信托有限公司
• 产品期限：不超过2年，满18个月可提前结束
• 发行规模：3亿元（以实际募集为准）
• 预期年化收益：100万 ≤ 认购金额 < 300万，9.5% /年；300万 ≤ 认购金额，10% /年
• 资金用途：用于遵义机场高速公路项目
• 风控措施：
  1. 遵义道桥股东遵义市新区建投集团有限公司提供连带责任担保
  2. 遵义道桥全资子公司新区开发公司以其持有的对新蒲新区管委会的6亿元债权质押担保
• 融资方：遵义道桥为遵义市政府全资企业，财务实力较强，信誉良好

产品二：方正东亚·方兴115号成都新都香城（2号）集合资金信托计划

• 受托人：方正东亚信托有限责任公司
• 产品期限：2年
• 发行规模：2亿元（以实际募集金额为准）
• 预期年化收益：100万 ≤ 认购金额 < 300万，9.5% /年；300万 ≤ 认购金额，10.00% /年
• 资金用途：买断新都香城对新都区财政局的应收债权
• 风控措施：
  1. 新都区财政局承诺到期偿还，且纳入财政预算
  2. 担保人新都区兴城建设投资有限公司提供连带责任担保
• 融资方：新都香城为新都区政府控制的国有公司，财务状况良好

2015年经济与房地产展望

• 宏观经济：预计短期下滑趋势延续至2015年第二季度，全年呈现“前下滑后企稳”形态。
• 房地产市场：房价环比跌幅收窄，一线城市成交活跃，政府仍对房地产行业进行政策支持。
• 行业分化：房地产和基础设施投资先触底后反弹，信用风险点状爆发，需加强风险甄别。

跨市场收益率比较

• 信托 vs 银行理财：信托收益率高于银行理财2至4个百分点。
• 信托 vs 企业债：信托收益率介于A+级与A级两年期企业债之间，考虑流动性差异后，信用等级更高。

风险提示

• 信托产品存在信用风险，尤其是房地产和传统行业。
• 金融信托受结构化配资收紧影响，发行规模有所放缓。
• 信托公司需加强风控，避免兑付危机。

总结

2014年12月，房地产和基础产业信托产品发行规模大幅反弹，反映出年末冲量现象。尽管宏观经济和房地产市场面临下行压力，但政府政策支持和行业调整促使信托产品发行创新高。投资者应加强风险甄别，优先选择大型房企和优质项目，同时关注信托公司的实力和风控能力。信托行业在经济转型背景下，需加快业务模式重塑，以应对信用风险和流动性挑战。