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保利地产2018年三季报总结

核心内容概述

保利地产在2018年1-9月展现出稳健的业绩表现与持续增长的销售规模，同时保持了相对审慎的投资策略和良好的负债管理能力。公司整体运营效率较高，财务指标健康，未来增长潜力被看好，因此维持“买入”评级。

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主要观点与关键信息

1. 业绩表现

• 营业收入：2018年1-9月实现949.21亿元，同比增长25.66%。
• 归母净利润：实现95.96亿元，同比增长16.04%。
• 第三季度增长显著：第三季度营业收入与归母净利润分别增长67.95%和18.01%。
• 盈利能力提升：销售毛利率从31.1%提升至32.7%，销售净利率从10.7%提升至14.2%。

2. 销售规模高增

• 销售金额：2018年1-9月实现3036.51亿元，同比增长45.87%。
• 销售面积：实现2024.70万平米，同比增长34.87%。
• 区域布局：签约销售以一二线城市和核心城市群为主，占比近77%。
• 未来预期：预计四季度销售将继续保持强劲增长态势。

3. 投资策略稳健

• 新增项目数量：2018年1-9月新增国内项目108个，新增容积率面积2456万平米，同比下降17.08%。
• 拿地成本：新增项目总成本为1636亿元，同比增长4.94%，占销售金额的44.42%。
• 楼面均价：6661元/平米，保持低位。
• 土地储备：截至2018年三季度末，公司覆盖104个城市，拥有在建拟建项目605个，总建面23131万平米，同比增长23.87%；待开发面积9289万平米，同比增长13.13%。

4. 负债结构合理

• 资产负债率：截至三季度末为79.87%，剔除预收账款后的资产负债率为42.83%，较2017年末下降2.1个百分点。
• 净负债率：107%，同比上升4.8个百分点，但仍处于可控水平。
• 销售回笼率：上半年实现销售回笼2603亿元，同比增长43.6%，回笼率达85.7%，处于行业高位。

5. 投资建议

• EPS预测：预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.68元。
• PE预测：对应PE分别为7.1、5.6、4.5倍。
• 评级：维持“买入”评级，主要基于公司强大的央企背景、精准的产品定位和充足的土地储备。

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风险提示

• 行业销售波动：房地产行业销售规模可能受整体经济和政策影响出现下滑。
• 政策调整：按揭贷款利率上行、税收政策收紧可能对销售和盈利能力造成压力。
• 融资环境变化：银行贷款额度紧张、债券发行利率上行可能加剧流动性风险。
• 运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地力度过大可能影响公司发展。
• 汇率波动：可能对公司海外业务产生影响。

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财务指标概览

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
营业收入（百万元）	146,306	193,197	243,661	306,622
同比增长率（%）	-5.5%	32.1%	26.1%	25.8%
归母净利润（百万元）	15,626	20,313	25,512	31,867
同比增长率（%）	25.8%	30.0%	25.6%	24.9%
每股收益（元/股）	1.31	1.71	2.15	2.68
P/E（倍）	9.19	7.07	5.63	4.51

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财务与估值指标

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
每股净资产（元）	8.58	9.89	11.71	14.05
ROIC（%）	8.7%	7.6%	7.6%	7.9%
ROE（%）	12.4%	14.3%	15.5%	16.6%
毛利率（%）	31.1%	31.0%	31.0%	31.0%
销售净利率（%）	10.7%	10.5%	10.5%	10.4%
资产负债率（%）	77.3%	78.3%	80.6%	80.1%
P/B（倍）	1.41	1.22	1.03	0.86
EV/EBITDA（倍）	9.20	8.28	6.31	5.65

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市场数据

指标	数据
收盘价（元）	12.08
一年最低/最高价（元）	9.89/18.20
市净率（倍）	1.27
流通A股市值（百万元）	142,183.58

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总结

保利地产在2018年前三季度表现稳健，销售与盈利均实现显著增长，投资策略审慎，土地储备充足，负债结构合理，销售回笼率高。公司依托央企背景，在市场中具备较强的竞争力与增长潜力，未来三年盈利预测显示其EPS与PE持续走低，估值合理。分析师建议维持“买入”评级，同时提醒投资者注意行业销售波动、政策调整、融资环境变化及运营风险等潜在因素。