2024全生命周期视角下的城中村改造金融模式创新-清华五道口_13页_693kb

研究报告总结（2024年第2期总第34期）
2024年1月12日

核心内容
城中村改造作为城市更新的重要组成部分，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有关键意义。但其面临项目周期长、资金投入大、利益主体复杂、投资回报不确定性高等痛点。在地方财政紧缩背景下，需探索多样化金融支持模式，以“政府引导，市场化主导”为原则，实现全生命周期资金平衡与良性循环。

现状与挑战

1. 城中村规模持续扩张，但存在三方面突出问题：

   • 社会问题：居住环境差（卫生、密度、基础设施）、治安风险高，城市治理难度增加。
   • 效率低下：管理效率、规划效率和资源利用效率均较低，边界扩展与人口复杂性加剧问题。
   • 城市分化：部分城中村位于城市核心区域，经济发展不均与资源分配差异形成“新二元结构”。

2. 改造需重点解决：

   • 改善生活环境：优化居住条件与基础设施，提升居民生活水平。
   • 提升治理能力：通过布局优化降低居住密度，结合信息技术推动城市现代化治理。
   • 激活地产行业：带动投资和消费，助力上下游行业（家居、建材）发展，并调整房地产行业结构。

现有融资模式分析
当前城市更新融资模式可分为政府主导、政企合作和市场主导三类：

1. 政府主导模式：依赖财政拨款、专项债、政策性银行贷款等，优势为资金使用便捷且成本低，但存在资金规模有限、财政压力大、应用场景受限等问题。
2. 政企合作模式：包括PPP模式、ABO模式、投资人+EPC模式等，依托政府信用引入社会资本，可缓解财政压力、加快项目推进，但易隐性负债、项目合规风险高、法规不完善。
3. 市场主导模式：如开发商主导、居民主导，市场化运作灵活，但覆盖范围有限、缺乏长期规划，且忽视后期运营可持续性，存在资金链断裂风险。

金融创新模式建议

1. 公募REITs为核心工具：

   • 优势：提供资金退出通道（解决改造后期盈利低问题），Pre-REITs可为前期提供启动资金，推动全周期资金闭环。
   • 痛点：城中村住房多无正式产权，土地为集体用地无法交易，项目收益率低（需“保本微利”），与REITs发行要求不符。
   • 潜力：结合REITs可优化行业布局，提升项目效率与质量，推动公募REITs市场高质量发展。

2. 专项私募股权投资基金：

   • 优势：市场化运作快速推进项目，资金使用灵活，可解决征地拆迁和基建首期资金问题，对项目质量形成监督。
   • 痛点：收益平衡困难、管理难度大、退出机制不明确。
   • 推进方向：区分市场化基金与政府引导基金，前者靠政策优惠吸引机构参与，后者以母基金形式降低风险并分享收益。

3. 优化政企合作模式：

   • 改变政府直接参与模式，转为提供政策支持（如信用背书、降低融资成本、税收优惠等）。
   • 强化地方国企角色：地方国企具备优质信用与社会责任，可联合开发企业推动项目进程，通过“政府+国企+开发企业”模式实现市场化操作，降低财政压力。

关键结论

• 城中村改造需从全生命周期角度创新金融模式，解决前期资金不足与后期退出困难问题。
• 当前融资模式适配性不足，需政策配套支持（如产权调整、土地交易机制、收益标准优化）以推动REITs和私募基金应用。
• 政府角色应从直接出资转向政策引导，地方国企可成为关键参与方，助力平衡社会效益与市场效率。

待解决问题

1. 外来务工人员利益保护：改造可能导致租金上涨，影响其回归及区域产业稳定。
2. 市场供需平衡：短期刺激投资需求需与长期信心稳定结合，避免隐性债务累积。
3. 政企合作合规与风险控制：需完善法规，确保项目审查严谨，避免隐性负债风险。

研究意义
通过创新金融工具（REITs、私募基金）和优化政企合作机制，可实现城中村改造的资金平衡，推动城市治理与地产行业转型升级，促进经济高质量发展。