20130605-招商证券-中南建设-000961.SZ-_一个中南_四大产业_全产业链联动优势尽现_21页_2mb

中南建设（000961.SZ）详细总结

核心内容概览

中南建设是一家以建筑业起家，现整合四大产业（房地产业、建设产业、土木工程产业、工业产业）的大型集团化上市企业。公司通过多种拿地方式，如“公建换土地”、整体捆绑打包（一二级联动）和一般招拍挂，实现了土地储备的快速增长，并在三四线城市新城开发中展现出显著优势。公司拥有强大的成本控制能力和全产业链联动优势，同时具备“造城”实力，未来有望受益于新型城镇化概念。

当前股价为11.42元，目标估值为13.80元，首次评级为“审慎推荐—A”，基于2013年12倍动态PE计算。公司2013年预计销售140亿元，未来三年销售复合增速为30%。盈利预测显示，2013-2015年，公司地产业务结算金额分别为80亿元、119亿元和157亿元，营业收入分别为164亿元、212亿元和259亿元，EPS分别为1.15元、1.51元和1.92元。

主要观点

• 全产业链联动优势：公司整合四大产业板块，形成强大的协同效应，具备“造城”实力，这是其难以复制的核心竞争力。
• 多元化的拿地方式：公司通过“公建换土地”、“整体捆绑打包”等方式，以较低成本获取土地，实现土地溢价。
• 三四线城市布局：公司重点布局三四线城市，未来受益于国家新型城镇化战略，城市开发潜力大。
• 盈利预测与估值：预计2013年公司净利润为1347百万元，每股收益为1.15元。按12倍PE估值，目标价为13.80元。
• 资金压力：公司资产负债率较高，融资渠道有限，资金成本较高，是其未来发展的主要制约因素。

关键信息

财务数据与估值

项目	2011	2012	2013E	2014E	2015E
营业收入（百万元）	12303	13035	16436	21176	25901
营业利润（百万元）	1403	1580	1883	2467	3140
净利润（百万元）	932	1032	1347	1764	2245
每股收益（元）	0.80	0.88	1.15	1.51	1.92
PE	14.3	12.9	9.9	7.6	5.9
PB	2.5	2.1	1.8	1.5	1.3

土地储备与城市布局

• 土地储备：公司目前土地未结面积为1336万平方米，主要分布在江苏、山东、海南、湖北、安徽等地区。
• 城市布局：公司进入20个城市，其中江苏省占9个，公司计划新增7-8个项目，主要集中在已有品牌优势的城市。
• 主要项目：
  • 南通·中南世纪城：位于南通新城核心区域，总建筑面积200万平方米，平均售价16000元/平方米。
  • 海门·中南世纪城：位于海门市中央居住生活区，总建筑面积约130万平方米，平均售价6500元/平方米。
  • 常熟·中南世纪城：位于常熟市东部，总建筑面积100万平方米，平均售价12000元/平方米。
  • 镇江·中南世纪城：位于镇江沿江风景带，总建筑面积63万平方米，平均售价6000元/平方米。

拿地模式

• 公建换土地：公司通过为地方政府建设大型基建、体育馆等项目换取土地，享受土地溢价。
• 整体捆绑打包：公司分期垫资进行土地整理及配套公建，土地挂牌后收益分成，具体分成比例根据成交价确定。

产业优势

• 高资质：公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，是建筑工程总承包资质中的最高等级。
• 低成本：公司拥有自有工人和机械设备，具备卓越的成本控制能力，将其应用于地产业务板块，形成成本优势。
• NPC预制化技术：公司在国内率先引进NPC技术，实现建筑模块化，降低施工成本和环境污染。
• 装饰装修：公司子公司金丰环球装饰工程（天津）有限公司拥有建筑装饰装修工程施工壹级资质，为酒店提供装修服务，降低成本。

资金与财务状况

• 资产负债率：2012年为83%，预计2013年进一步上升至84.3%。
• 资金成本：综合资金成本为9.5%，其中银行成本为8%，信托成本为12%，股票质押为7.5%。
• 货币资金：2012年持有货币资金51.37亿元，货币资金与短期借款加一年内到期长期借款的比例为57%。

风险提示

• 政策进一步收紧：房地产政策调控可能影响公司销售。
• 三四线城市供应量过大：可能导致销售不达预期。

投资评级

• 短期评级：审慎推荐—A，基于2013年12倍动态PE计算，目标价13.80元。
• 长期评级：A，公司长期竞争力高于行业平均水平。
• 行业投资评级：推荐，行业基本面向好，指数将跑赢基准指数。

结论

中南建设凭借其全产业链联动优势和多元化的拿地模式，在三四线城市新城开发中展现出显著竞争力。公司未来三年销售复合增速预计为30%，盈利预测显示EPS稳步增长，但资金压力和较高的资产负债率可能成为其快速成为一线地产商的障碍。公司目前的估值为13.80元，具备一定的投资价值，但需关注政策风险和销售预期。