20220609-中达证券投资-内地房地产周度观察（总第117期）_从一线城市稳经济举措看疫后复苏_16页_559kb
报告摘要
内地房地产周度观察（总第117期）总结
核心内容
本报告分析了北京、上海及深圳在新冠疫情后推动经济复苏的政策与市场表现，重点聚焦于复工复产、重大项目投资、消费刺激及房地产市场动态。
主要观点
1. 北上稳增长举措：着力复工复产，提振投资消费
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复工复产优先推动重点产业：
- 北京重点支持平台企业、创新型企业，上海则优先推动汽车、集成电路、生物医药等制造业企业复工。
- 餐饮、文旅会展等人员聚集型行业复工仍需时间，受居民收入预期和消费意愿影响较大。
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政策措施：
- 员工到岗：北京和上海均减少防控措施对员工返岗的阻碍，鼓励企业制定闭环生产预案。
- 物流保障：两地通过建立“白名单池”、推广全国统一通行证、优化物流方式等方式保障物流畅通。
- 区域供应链：北京支持京津冀协同产业链布局，上海推动长三角产业链供应链互保。
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地铁及拥堵情况：
- 解封后一周，北京和上海地铁客运量分别恢复至上年同期的28%和32%，拥堵延时指数恢复至86%和79%。
- 深圳地铁客运量恢复至疫情前约80%，拥堵情况恢复至21Q4水平。
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重大项目推动投资：
- 北京和上海均强调政府主导的基建、城市更新及产业项目，如轨道交通、能源、城市更新、集成电路等。
- 专项债资金计划在8月底前基本使用到位，推动项目落地。
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地产投资政策：
- 两地分别从土地出让、商品房销售和建设进度入手，优化供地节奏与出让条件，提升土地市场活跃度。
- 北京第二轮土拍溢价率提升至5.45%，上海首轮土拍36宗地块全部成交，总金额达879亿元。
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大宗消费刺激：
- 北京和上海均支持汽车、绿色家电等大宗消费，上海支持力度更大。
- 上海新增4万个非营业性客车牌照额度，北京通过购车补贴和绿色节能消费券等方式推动消费。
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消费券助力文旅及大众消费复苏：
- 北京联合外卖平台发放餐饮消费券，上海则支持大型商贸企业、电商平台及文旅企业发放消费券。
- 上海消费券覆盖范围更大，对消费复苏的提振作用可能更显著。
2. 深圳 22Q1 疫情后复苏情况
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投资先行，消费恢复偏慢：
- 深圳解封后短期内投资增长明显，主要由政府主导的基建、信息传输、软件和信息技术服务业及卫生和社会工作投资拉动。
- 消费复苏相对滞后，主要受居民收入预期和消费信心影响。
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复工复产表现：
- 解封一月后，深圳地铁及交通拥堵情况稳定，人员返岗情况良好。
- 1-4月全市规上工业增加值同比增长4.2%，制造业复产情况良好。
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房地产市场表现：
- 新房成交量在解封后两周内快速恢复，但未能持续，主要受房价上涨预期、交付风险等因素影响。
- 二手房成交量自2月以来持续回升，反映市场信心逐步恢复。
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土地市场热度：
- 2022年首轮集中供地8宗宅地均以上限价成交，地价房价比约0.5，房价地价差达24000元/平，带动投资增长。
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消费券短期成效显著：
- 深圳在政策出台一月后投放5亿元消费券，重点支持汽车、消费电子及家电等品类。
- 5月1日至5月3日，消费券带动消费超3亿元，其中苏宁易购销售同比增长102%，汽车展会预定和成交车辆同比增长50.7%。
关键信息
- 政策重点：北京和上海分别以平台及科创企业、制造业为重点推动复工复产，同时通过消费券、土地出让优化、专项债支持等方式提振投资与消费。
- 市场表现：两地地铁客运量及拥堵情况逐步恢复，深圳的恢复速度较快，但消费复苏仍需时间。
- 土地市场：北京、上海土拍表现积极，溢价率提升，深圳首轮土拍热度高，带动投资增长。
- 消费刺激：汽车、家电等大宗消费成为疫后复苏的重要抓手，消费券投放短期内成效显著。
- 风险提示：政策不确定性、项目落地进度、房企拿地意愿可能影响复苏效果。
图表概览
- 图1：北京独角兽数量位居全国首位
- 图2：53%A股上市汽车行业公司位于长三角
- 图3：6月初北上地铁客运量明显回升
- 图4：6月初北上拥堵情况小幅回升
- 图5：2021年我国新能源汽车销量大幅增长157%
- 图6：沪牌中标率2021年来不超过6.2%
- 图7：2021年上海汽车制造业占规上工业总产值19%
- 图8：2021年长三角汽车产量占全国约23%
- 图9：解封一月后深圳地铁客运量整体稳定
- 图10：深圳拥堵情况已恢复至21Q4水平
- 图11：4月深圳工业复产情况良好
- 图12：4月深圳固投累计增速回升
- 图13：深圳解封后新房成交量未持续恢复
- 图14：2月以来深圳二手房成交套数持续回升
- 图15：封控期间消费需求延后释放，4月深圳社零单月同比降幅收窄
- 图16：2022粤港澳大湾区车展预定和成交台数同比+51%
- 图17：深圳消费电子及家电补贴推动端午期间消费回升
风险提示
- 调控政策及疫情防控存在不确定性；
- 项目落地进度及房企拿地意愿存在不确定性。
评级说明
- 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；
- 股票评级：买入、增持、持有、卖出；
- 行业评级：强于大市、中性、弱于大市。
分析师声明
本报告由中达证券分析师撰写，不涉及利益冲突，仅作为市场参考。
免责声明
本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行判断或咨询专业人士。
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