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輝立證券集團 - Singapore Industrial REITs 分析总结

核心内容

輝立證券集團（Phillip Securities Group）對新加坡工業不動產投資信託（Industrial REITs）的表現進行了分析，並維持對該子行業的“Equal Weight”評級。報告指出，儘管工業REITs行業表現疲軟，但買入機會仍然存在，特別是在供需結構改善的背景下。

主要觀點

• 租金走勢：租金預計在2018年底見底，目前仍處於負向回租階段。
• 佔用率：儘管工業活動有所增加，但佔用率仍未明顯改善，顯示市場仍處於租戶主導的狀態。
• 供應情況：2017年下半年工業空間供應增加，尤其在單用戶工廠和倉庫領域，這會對租金造成壓力。
• 行業趨勢：新加坡正朝向高附加值製造業轉變，特別是與Smart Nation計劃相關的產業園區和高規格工業建築。

關鍵信息

佔用率與租金數據（2Q 2017）

租金回租情況

• Ascendas REIT (A-REIT)：回租率為 +1.1%，但因一次性因素（Aperia第一輪租約）而有所扭曲。
• Mapletree Industrial Trust (MINT)：回租率為 -2.0%。
• Soilbuild Business Space REIT (SBREIT)：回租率為 -9.8%。
• Cache Logistics Trust (Cache)：回租率為 -20%，是個別案例。

供應管道

• 2017年下半年：預計新增140萬平方米工業空間，供應壓力較大。
• 2018年：供應量將減少至110萬平方米，行業供應將逐步收縮。
• 產業園區：2019年開始有少量新增供應（51,000平方米）。

投資策略

• Top-down策略：推薦投資於受益於高附加值製造業轉型的產業園區和高規格工業建築， favoured REITs包括Ascendas REIT和Mapletree Industrial Trust。
• Bottom-up策略：推薦Sabana REIT（Trading Buy），因其可能被ESR-REIT收購，具有高收益率（約7.3%）和潛在的價值提升。

投資行動

產業園區展望

• 產業園區：佔用率相對穩定，租金有望保持競爭力。
• 高規格工業建築：因Smart Nation計劃推動，需求預期上升。

倉庫展望

• 倉庫：供應壓力最大，佔用率和租金均處於低點。
• 新需求：來自電商行業的物流需求預期增加。

制造業指標

• PMI：工業生產指數保持擴張模式，電子業表現突出。
• 工業產出：較2016年同期有所放緩，預期2017年下半年租金回租仍為負。

市場評價

• 產業園區：佔用率為92.6%，高于JTC整體產業園區佔用率88.7%。
• 估值與收益率：產業園區平均收益率為7.0%，部分REITs的市價淨資產比（P/NAV）較低，顯示較佳價值。

結論

工業REITs行業目前仍處於供應過剩和租金下行的階段，但長期看，產業園區和高規格工業建築的價值提升潛力較大。投資者應關注佔用率改善、租金底點及行業整合機會，以尋求更具吸引力的投資標的。