中国房地产投资信托基金在新加坡上市之路_5页_1mb

中国房地产投资信托基金在新加坡上市之路总结

核心内容

中国房地产投资信托基金（REITs）在新加坡证券市场上市，已成为中国物业境外融资的重要途径之一。新加坡证券市场因其成熟的制度、国际化的环境以及对REITs的优惠政策，吸引了大量中国REITs发行人。本文详细介绍了中国REITs在新加坡上市的路径、要求及涉及的专业服务。

上市路径及要求

上市路径

1. 阶段1 - 筹备阶段
   基金发起人开始筹划REITs上市，准备相关文件并联系相关机构。

2. 阶段2 - 提交申请
   向新加坡证券交易所（SGX）提交关于上市资产的主要信息，包括收入补贴和承租架构等。

3. 阶段3 - 提交招股书
   在申请获批后，提交招股说明书草稿至相关监管机构进行审核。

4. 阶段4 - 上市许可信函
   招股书获批后，发行人将收到证券交易所的附条件上市许可信函。

5. 阶段5 - 公开发行及结果公告
   招股书在SGX平台登出，进行公开发行并公布发行结果。

上市要求

• 资产要求
  REITs至少75%的资产应投资于产生收入的房地产或相关资产，不得直接投资于空置土地，除非该土地已获得开发批准且即将用于建设。

• 开发限制
  REITs可投资的开发活动不得超过其总资产的10%。在特定条件下，这一限制可提升至25%：

  • 需要特别征得单位持有人同意；
  • 仅用于重新开发已持有至少3年的物业；
  • 重新开发后，REITs需继续持有该物业至少3年。

• 杠杆比率限制
  杠杆比率上限从60%（需获得信用评级）调整为45%（无需信用评级），简化了杠杆使用要求。

• 税收优惠
  若REITs将至少90%的收入用于派发红利，则可享受税收透明待遇，即无需对租金收入征税，税负由最终投资者承担。

  • 所有个人投资者无需缴纳预扣税；
  • 外国非个人投资者在2020年3月31日前获得的收益可享受预扣税减免（从20%降至10%），此优惠可能需续期。

主要专业服务

中国REITs在新加坡上市涉及多个专业机构的协作，主要包括：

• 投资银行：作为承销商和保荐人，负责协调各中介机构，推动上市流程顺利进行。
• 律师事务所：提供法律意见，确保符合新加坡相关法规。
• 会计师事务所：编制审计报告，确保财务合规。
• 估价及咨询顾问机构：提供全周期服务，包括：
  • 筹备阶段的预评估和行业咨询报告；
  • 参与尽职调查；
  • 招股书及上市文件的准备；
  • 物业的业绩评估、估值报告及年度审计报告的编制。

关键信息

• 新加坡REITs市场制度成熟，国际化程度高，有利于中国REITs发行人。
• 上市流程复杂，需专业机构支持以确保合规和成功。
• 税收优惠对吸引投资者具有重要意义。
• 估价及咨询顾问在REITs上市中扮演关键角色，覆盖从筹备到发行的全过程。

专业服务理念

高力国际估价及咨询服务致力于从专业角度分析影响物业价值的因素，包括对物业的深入审查、竞争者分析及市场动态研究。其“追求最优”的服务理念推动了行业标准的提升，同时提供涵盖可行性研究、运营商选择、管理合同建议等多方面的咨询服务，满足房地产开发与运营的全周期需求。