20181215-安信证券-2019物业行业年度策略_探物业之蓝海_析成长之路径_34页_2mb

2019物业行业年度策略总结

核心内容

2018年物业行业经历了多重变化，包括互联网巨头的入局、资本市场的发展加速以及社保改革带来的影响。2019年，行业集中度继续提升，龙头公司表现强劲，增值服务与第三方业务成为行业发展的关键方向，智能化升级成为趋势。资本市场对物管行业的估值逐步提升，港股成为物管公司聚集地，A股迎来“物业第一股”。

主要观点

1. 行业格局变化

• 集中度提升：2014-2017年百强物业管理面积均值从1963.83万平方米增长至3163.83万平方米，市场占比从19.50%上升至32.42%。
• 龙头公司优势显著：TOP10公司管理面积均值高达2.16亿平方米，市场规模达11.06%，体现出“恒者恒强”的行业特点。
• 增长模式多元化：通过内涵增长和外延收购相结合，龙头公司持续扩张，提升市场份额。

2. 行业发展趋势

• 经济及地产链下行，物管行业仍保持增长：2012-2017年，物管市场总收益以9.0%的年复合增长率增长，2017年达2685亿元。
• 增值服务成为增长引擎：2018年，增值服务收入成为物管公司的重要收入来源，其中绿城服务以15.8亿元的增值服务收入居首，祈福生活服务增值服务收入占比高达80%以上。
• 第三方业务拓展加速：新城悦、雅生活服务等公司第三方业务占比超过50%，彩生活甚至高达99.10%，体现出从“地产依赖”向“独立运营”转型的趋势。

3. 互联网巨头的智慧社区布局

• 阿里与腾讯的布局差异：
  • 阿里以支付宝为核心平台，与筑家易、朗新云筑合作，推出“邻易联”和“钉钉未来社区”。
  • 腾讯通过微信、QQ等流量入口，成立腾讯海纳，与多家中小物业公司合作，拓展智慧物业业务。
• 京东的布局：2018年开设首批“京东帮智慧社区店”，覆盖家电清洗、维修、快递收发等服务，未来将逐步布局智慧物业。

4. 资本市场发展

• 港股上市加速：2018年，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业四家物管公司登陆港股，验证了“港股成物管公司聚集地”的判断。
• A股迎来物业第一股：南都物业于2018年2月成功上市，成为A股市场首只物业股，其上市过程显示A股对物管公司的独立性要求更高。
• A股与港股上市门槛差异：A股对关联交易、定价合理性等要求更严格，多家公司因高关联交易率折戟A股，转战港股。

5. 社保改革的影响

• 短期成本压力：社保费统一由税务部门征收，对劳动密集型物管行业造成短期人力成本上升压力。
• 长期利好行业：推动行业规范化、智能化发展，促进整合，提升行业整体水平。

关键信息

资本市场与估值

• 港股估值稳定：2018年11月起，港股物管公司估值趋于稳定，部分公司小幅提升。
• 估值差异明显：FirstService（美股）估值中枢为71X，ServiceMaster（美股）为32X；港股中碧桂园服务估值41X，绿城服务34X，雅生活服务24X，彩生活仅12X，反映出企业综合实力对估值的影响。

行业未来路径

• 精耕基础服务：保障基础物业服务，是物管公司稳定增长的基石。
• 多元扩张：开展全国性服务，拓展第三方业务，提高市场占有率。
• 服务增值：通过业主端与非业主端增值服务，提升盈利能力和客户粘性。
• 技术加持：推动智能化升级，布局社区O2O，提升运营效率。

值得关注的优质标的

• 港股：碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业、彩生活、新城悦、第一物业、美的物业、开元物业、保利物业。
• A股：南都物业。
• 第三方拓展突出：新城悦、雅生活服务、彩生活。

风险提示

• 行业竞争加剧：物管行业面临激烈竞争，需通过差异化服务和技术创新提升竞争力。
• 发展不及预期：宏观经济和地产行业景气度可能下行，影响行业增长。
• 政策变化：社保改革等政策变化可能对行业成本结构和盈利模式产生影响。

总结

2018年物业行业在互联网巨头的推动下加速智能化转型，资本市场的快速发展为行业带来新的机遇。尽管面临社保改革带来的短期成本压力，但长期来看，有助于行业整合与规范发展。2019年，行业集中度持续提升，增值服务和第三方业务成为增长关键，同时，物管公司需通过技术升级、品牌拓展、资本运作等手段提升竞争力。整体而言，物管行业正迈向高质量、高估值的发展阶段，未来有望迎来新一轮增长。