复盘2003年SARS对房地产行业的影响：房地产稳态下短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企华创证券-28页_2mb

2003年SARS对房地产影响复盘及2020年疫情对比分析

核心内容概述

本文通过对2003年SARS疫情对房地产行业的影响进行复盘，对比分析2020年新冠疫情对房地产的影响，并提出投资建议。主要结论包括：2003年SARS对房地产基本面影响较小，而2020年新冠疫情预计将对房地产行业造成更大负面影响；政策调控弹性可能因此加大，建议关注具有资金和可售资源优势的房企。

---

一、2003年SARS对房地产的影响

1. 基本面影响

• 经济影响：SARS疫情在2003年第二季度导致GDP增速放缓，但仅持续一个季度后即快速修复。房地产投资和销售面积增速在3月、4月有所放缓，但5月后迅速恢复。
• 房地产表现：全年房地产投资和销售面积同比分别增长30%和29.1%，表明疫情对房地产行业影响有限。
• 地区差异：中国香港地区房地产市场因SARS和亚洲金融危机的影响，表现低迷，直到下半年流动性宽松才见底回升。

2. 股价影响

• AH地产股走势背离：疫情初期A股地产股上涨，H股下跌；疫情暴露后A股下跌，H股上涨。
• 流动性差异：中国内地流动性逐步收紧，而中国香港地区流动性逐步宽松，导致AH地产股走势差异。
• 优质房企表现：疫情中优质房企股价表现相对良好，如万科在2002年11月至2003年12月期间绝对收益32.6%，相对申万地产收益55.6%。

3. 政策环境

• 货币政策：2003年央行从4月开始发行央行票据，加强流动性对冲。
• 房地产政策：8月国务院发布18号文件，首次将房地产确立为支柱产业，推动其持续健康发展。

---

二、2020年新冠疫情对房地产的影响对比分析

1. 疫情对比

• 传染性与致命性：新冠疫情传染性更强，但致命性较SARS弱。
• 时间点与防控：疫情爆发时间早，但政府防控响应更快，疫情发展存在不确定性。

2. 宏观经济环境对比

• 经济结构：2003年以投资为主，2020年以消费为主，疫情对消费冲击更大。
• 经济与财政压力：2020年经济和财政压力较大，疫情将进一步加剧经济下行压力。
• 政策导向：2003年房地产被确立为支柱产业，2020年房地产被认定为不能作为短期刺激手段。

3. 行业环境对比

• 政策调控：2016年后房地产调控加强，2020年预计政策将小幅放松。
• 政策信号：两个领先指标显示政策趋松，包括GDP与24M-MA增速差和财政支出与收入增速差。

---

三、2020年房地产定量预测

1. 新开工与销售面积预测

• 新开工面积：预计2020年第一季度同比下降15%至35%，全年预测由+4.6%下调至-1.4%至+2.0%。
• 销售面积：预计全年销售面积同比下降1.9%至4.5%，受需求延后影响，但整体可控。

2. 去化率与库存影响

• 去化率：假设需求稳定，按照75%去化率估算，销售面积受新开工影响较大。
• 库存压力：低库存背景下，补库存需求可能缓解销售和新开工的负面影响。

---

四、投资建议

1. 优选优势房企

• 住宅开发：推荐融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 物业管理：推荐招商积余、保利物业、新大正，建议关注碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务。
• 商业地产：推荐大悦城、新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地、中国国贸。

2. 重点关注因素

• 政策弹性：疫情可能打破控地产与稳经济的弱平衡，促发逆周期调控。
• 资金与库存：资金充裕、可售资源充足的房企更具抗风险能力。

---

五、风险提示

• 疫情超预期：疫情发展可能超出预期，对房地产行业造成更大冲击。
• 政策收紧：房地产调控政策可能超预期收紧。
• 融资政策收紧：行业融资政策可能进一步收紧，影响房企资金链。