中指-2020中小城市商业地产发展研究报告-2020.12-18页_2mb

2020中国中小城市商业地产发展研究报告总结

核心内容

本报告由中指研究院发布，聚焦2020年中国中小城市商业地产市场的发展情况，涵盖租金指数、市场表现、企业运营及未来趋势等方面。报告指出，尽管疫情对商业地产造成一定冲击，但整体市场保持平稳，未来仍有较大发展潜力。

主要观点

1. 租金指数表现

• 整体租金水平：2020年中国重点中小城市购物中心租金平均为4.0元/平方米/天，同比小幅下跌1.7%。
• 区域差异：租金水平较高的区域集中在珠三角及长三角城市群，如香洲区、昆山市等。
• 租金变化：部分县级行政单位租金上涨，如海陵区（泰州）涨幅达7.0%；而寿光市等部分区域租金下跌明显，如寿光市跌幅达9.5%。
• 免租措施：疫情期间，超9成样本购物中心给予商户免租期，平均为1.5个月，有效缓解了经营压力。

2. 市场表现

• 经济与消费复苏：疫情后国内经济及消费市场稳步复苏，为商业地产市场发展奠定基础。
• 投资与竣工：
  • 2020年1-10月，全国商业营业用房开发投资额同比下降2.8%，三四线城市降幅较小。
  • 全国商业营业用房竣工面积同比下降22.7%，三四线城市降幅明显。
• 商办用地：1-11月全国商办用地推出及成交面积均同比增长，三四线城市溢价率显著提升，成为市场热点。

3. 企业表现

• 企业布局：新城控股、碧桂园、宝龙地产等企业积极布局中小城市，获取商办用地。
• 数字化运营：数字化推动商业地产运营提质增效，形成线上线下一体化客户服务体系。
• 资产证券化：资产证券化发展迅速，供应链ABS成为主流，REITs产品备受关注，为商业地产企业提供新的融资渠道。

关键信息

一、租金指数运行分析

• 2020年全国重点中小城市购物中心租金指数整体下跌1.7%。
• 40.0%的县级行政单位租金上涨，37.8%下跌，22.2%持平。
• 东部城市群内中小城市租金水平较高，消费市场繁荣带动商业地产发展。

二、市场表现分析

• 宏观经济复苏：2020年第二季度起GDP增速由负转正，经济呈现复苏态势。
• 消费市场回暖：2020年1-10月社会消费品零售总额降幅持续收窄，10月同比增长4.3%。
• 商办用地增长：1-11月全国商办用地推出及成交面积同比分别增长6.5%和13.1%，三四线城市溢价率提升。
• 投资与销售：全国商业营业用房开发投资额同比下降2.8%，销售面积同比下降14.0%，但部分城市仍保持增长。

三、企业运营与创新

• 企业布局：主要集中在华东、华南地区，如新城控股、碧桂园等。
• 数字化转型：通过会员识别、精准营销、场景支付等手段提升运营效率。
• 资产证券化：2019年房地产ABS发行规模达3448.8亿元，同比增长23.1%；供应链ABS成为主流，REITs产品受到关注。

四、趋势展望

• 聚焦都市圈与城市群：未来中小城市商业地产将重点布局城市群及都市圈外围的发达三四线城市。
• 产品多元化与轻资产化：购物中心产品向多元化发展，轻资产模式成为主流，提升运营效率。
• 抓住“Z世代”消费需求：以体验式消费、潮流品牌、社交平台营销为核心，满足年轻消费者需求，激活市场。

结论

2020年，中国中小城市商业地产市场在疫情冲击下仍保持相对稳定，租金水平小幅下跌，但整体运营表现良好。随着经济复苏、消费回暖及资产证券化的发展，中小城市商业地产市场迎来新的发展机遇。未来，商业地产将向多元化、轻资产化方向发展，重点布局城市群和都市圈外围区域，同时积极迎合“Z世代”消费趋势，提升商业运营质量与市场竞争力。