物业管理与科技行业联合研究报告（1）：物管搭台，科技唱戏-20200305-光大证券-49页_3mb

物管搭台，科技唱戏 - 光大证券物业管理与科技行业联合研究报告

核心内容概述

本报告探讨了物业管理行业在科技赋能方面的应用与发展趋势，指出科技不仅是物业企业应对人力成本上升的重要手段，也是提升管理效率和社区服务能力的关键方式。疫情背景下，物业企业的科技应用在门禁、停车、安防等场景中发挥了重要作用，加速了社区智能化进程。绿城服务作为行业领先的代表，其科技投入带来了显著的经济效益和成本节约。

主要观点

• 科技赋能的重要性：科技应用有助于物业企业实现降本增效，提高管理效率和社区服务质量，是提升物业企业长期竞争力的重要方式。
• 科技应用的发展方向：物业科技投入主要集中在管理端和软件端，如内部管理系统、商业资源整合、社区终端信息管理等。社区硬件设施的提升依赖于开发商交付状态，物业企业则推动旧社区改造。
• 经济性案例：绿城服务2013-2018年累计投入4.1亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5亿元。每平米人工成本逐年下降，显示科技应用具备显著的经济效益。
• 应用场景：门禁、停车、安防、设备设施管理、社区管理等场景中，科技产品得到广泛应用。例如，智能门禁、智能停车系统、智能安防等。
• 投资建议：推荐绿城服务、海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表等企业，同时关注腾讯、阿里巴巴等头部互联网企业对社区场景的介入。

关键信息

科技应用的必要性

• 物业服务作为劳动密集型行业，人工成本占比较大。2017-2018年百强企业人员费用占比达55.84%至57.84%。
• 科技手段可以替代部分人工操作，减少人力成本，提升服务效率。

绿城服务的科技投入与产出

• 绿城服务2013-2018年累计投入4.1亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5亿元。
• 每平米人工成本从2014年23.2元下降至2018年20.7元，降幅显著。
• 园区增值服务收入在2013-2018年间增长迅速，2018年达到13.1亿元。

社区科技应用场景

• 门禁系统：智能门禁系统通过人脸识别、二维码等方式实现非接触式管理，提升安全性和便利性。
• 停车系统：智能停车系统在疫情期间表现突出，提高管理效率。
• 安防系统：海康威视、大华股份等企业在社区智能安防方面布局全面，提供多种解决方案。
• 设备设施管理：汉威科技、宁波水表等企业提供智慧燃气、智慧水务等成熟物联网产品及管理系统。
• 社区管理平台：数字政通、捷顺科技、腾讯海纳等平台实现社区服务的线上化与智能化。

社区经营与科技应用

• 社区经营收入包括公共收益、广告、场地出租等，反哺社区硬件提升。
• 2018年绿城服务、碧桂园服务、保利物业社区经营收入分别为9.5亿元、1.7亿元、1.7亿元。
• 社区经营收入的反哺有助于社区智能化设备的普及和升级。

风险分析

• 经济性风险：科技应用前期投入较大，需评估投入产出比。
• 依赖风险：社区智能化设备依赖开发商前期布置，存在一定的外部依赖。
• 推进风险：智能化推进进度可能慢于预期，影响整体效益。

投资建议

• 推荐科技应用领先的物业企业：绿城服务（2869.HK）
• 推荐社区智能设备和服务商：海康威视（002415）、数字政通（300075）、汉威科技（300007）、宁波水表（603700）
• 建议关注头部互联网企业：腾讯控股、阿里巴巴，其通过开放平台实现社区资源整合。

总结

本报告指出，物业科技赋能是提升行业竞争力和实现降本增效的重要路径。绿城服务作为典型案例，展示了科技投入的显著经济效益。社区智能化进程在疫情中加速，未来随着物联网、5G等技术的普及，物业科技应用将更加广泛，带动下游设备和服务商市场空间扩大。投资建议中推荐了多个科技应用较为成熟的公司，同时指出社区智能化推进过程中需关注经济性、依赖性和进度风险。