20130325-招商证券-金科股份-000656.SZ-差异化布局_中西部城镇化的大赢家_30页_3mb_3mb

金科股份（000656.SZ）投资分析总结

核心内容

金科股份是一家以房地产开发为主业的上市公司，成立于1998年，具有国家一级房地产开发资质。公司凭借差异化战略，在中西部城镇化进程中脱颖而出，专注于三四线城市市场，实现高速扩张。2013年公司给予“强烈推荐—A”的投资评级，目标估值为15.70元，当前股价为12.48元，显示出公司具备良好的增长潜力。

主要观点

差异化布局与核心竞争力

• 公司从重庆主城起家，布局下沉至周边区县，并将此战略复制至成都、长沙和苏州等城市，避开竞争激烈的区域，占据市场先机。
• 在重庆市场，公司凭借低成本和高效的开发节奏，实现稳定增长，成为区域龙头。
• 2012年公司拿地平均楼面价格约1300元/平方米，为后续扩张奠定了坚实基础。

品牌建设与产品创新

• 公司以“洋房专家”著称，拥有多项专利，如“原创中国洋房”、“空中院馆”等，提升了品牌高度。
• 产品线涵盖别墅、洋房、高层公寓、商业等，形成多个品牌系列，如王府系列、廊桥系列、东方系列等。

财务表现与盈利预测

• 2012年公司预计房地产结算收入为109.7亿元，主营收入为130.5亿元，EPS为1.19元。
• 2013年预计主营收入为171.3亿元，EPS为1.57元，目标价为15.7元。
• 2014年预计主营收入为222.4亿元，EPS为2.06元，未来三年销售复合增长率达到45%。

关键信息

市场环境与战略定位

• 重庆作为直辖市，不限购政策为其房地产市场提供了良好的发展环境。
• 重庆城镇化率快速上升，尤其是区县，为房地产发展提供了持续动力。
• 公司依托成渝经济区，“一圈两翼”发展战略推动形成大型城市圈，提升区域影响力。

财务状况与估值

• 公司总股本为115854万股，已上市流通股为36453万股，总市值为145亿元，流通市值为45亿元。
• 2012年每股净资产为5.6元，ROE为18.4%，资产负债率为84.6%。
• 公司通过多种融资手段，如银行授信和信托融资，缓解资金压力，增强扩张能力。

风险提示

• 政策进一步收紧可能对市场产生不利影响。
• 三四线城市供应量过大可能导致销售不达预期。

附：主要项目介绍

• 金科公园王府（王府洋房）：位于重庆中央公园区，占地7.42万平方米，总建筑面积24.57万平方米，产品均价14000元/平方米。
• 茶园世界城：涵盖多种物业形态，占地11.93万平方米，总建筑面积34.33万平方米，产品均价9000元/平方米。
• 永川中央公园城：位于永川新城，占地20万平方米，总建筑面积36.5万平方米，产品均价4700元/平方米。
• 成都廊桥水乡：首个成都项目，占地32.01万平方米，总建筑面积28.65万平方米，产品均价13000元/平方米。
• 成都天籁城：位于成都成华区，占地5.7万平方米，总建筑面积15.73万平方米，产品均价6500元/平方米。
• 万博商业广场：位于无锡，占地5.7万平方米，总建筑面积15.73万平方米，产品均价15000元/平方米。
• 金科米兰米兰：位于无锡新区，占地14.27万平方米，总建筑面积42.48万平方米，产品均价7500元/平方米。
• 吴江廊桥水岸：位于苏州吴江，占地20万平方米，总建筑面积45万平方米，产品均价9500元/平方米。
• 湖南东方大院：位于长沙，占地30.99万平方米，总建筑面积40万平方米，产品均价12000元/平方米。

附：财务预测表

项目	2010	2011	2012E	2013E	2014E
营业收入	1	9866	13047	17126	22238
营业成本	0	6784	8830	11666	15129
营业税金及附加	0	973	1287	1689	2194
营业费用	0	478	554	677	835
管理费用	7	372	513	598	673
财务费用	(6)	26	76	130	307
资产减值损失	(14)	(3)	0	0	0
公允价值变动收益	0	78	0	0	0
投资收益	6	10	0	0	0
营业利润	19	1324	1787	2366	3101
营业外收入	13	73	0	0	0
营业外支出	0	18	0	0	0
利润总额	32	1379	1787	2366	3101
所得税	8	317	420	556	729
净利润	24	1062	1367	1810	2372
少数股东损益	0	(7)	(9)	(12)	(16)
归属于母公司净利润	24	1069	1376	1822	2388
EPS（元）	0.10	0.92	1.19	1.57	2.06

附：关键财务指标

• PE（市盈率）：2010年130.8，2011年13.5，2012E 10.5，2013E 7.9，2014E 6.1
• PB（市净率）：2010年6.7，2011年2.8，2012E 2.2，2013E 1.7，2014E 1.4

附：主要财务数据与估值

• 资产负债率：2012年84.6%，扣除预收账款后为49.0%
• 三项费用率：公司费用率低于行业平均水平，显示出良好的成本控制能力

总结

金科股份凭借差异化战略和核心竞争力，在中西部城镇化进程中取得显著成绩。公司不仅在重庆市场占据领先地位，还在其他城市稳步扩张。财务表现稳健，盈利预测乐观，且具备多元化的融资手段，为公司未来的发展提供了坚实基础。公司产品创新和品牌建设也为其在市场中赢得了良好口碑，值得投资者关注。