2019年10月地产债月报：低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购-20191107-安信证券-18页_916kb

2019年10月地产债月报总结

核心内容概述

2019年10月，房地产行业政策与市场表现呈现出明显的分化趋势。中央层面继续保持金融政策的收紧态势，地方层面则在人才引进政策上有所松绑，部分城市放宽了限购政策。同时，房地产销售数据在低基数影响下同比继续回暖，但环比有所降温。房企筹资活动现金流承压，部分企业通过多元化融资缓解压力，而央企则在土地市场表现活跃。

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主要观点

1. 政策梳理

• 金融政策收紧：北京、上海、杭州等城市房贷利率上调，部分银行因违规资金流入房地产被处罚，限制农商行新增房地产贷款。
• 人才引进政策松绑：南京、天津、三亚、宿州等城市对人才购房政策进行调整，放宽限购或提供购房补贴，以吸引人才。

2. 市场数据表现

• 销售面积：21个样本城市销售面积环比下降9.6%，但受去年低基数影响，当月同比增速仍达14.0%。
• 城市分化明显：一线城市销售面积同比增速回升18.4pct至3.1%，二线城市同比增速回落6.4pct至21.3%，三四线城市同比降幅扩大至5.8%。
• 房企销售情况：TOP100房企10月单月销售额1.06万亿，环比下降1.0%，同比上升28.7%；TOP10龙头房企销售额占TOP100的比重上升。

3. 库存与去化周期

• 去化周期上行：一线城市去化周期环增0.9个月至17.1个月，二线城市去化周期环增0.3个月至13.8个月。
• 城市间差异：青岛、南京、江阴等城市成交涨幅居前，扬州、韶关、长春、杭州市场偏弱。

4. 企业跟踪

• 偿债能力：TOP100房企净负债率中位小幅抬升至134%，现金短债比中位小幅下降至1.09，短长期有息负债比保持0.34。
• 现金流状况：58%的房企经营活动现金流净流入，55%的房企筹资活动现金流净流出。
• 销售目标完成情况：截至10月，TOP100房企销售目标完成率中位为82%，预计全年完成率约为98%。

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关键信息

1. 金融政策收紧

• 北京：房贷利率上调，限制信贷资金违规流入房地产。
• 杭州：部分银行因违规发放消费贷被处罚。
• 中部地区：农商行房地产贷款占比超过20%的不得新增房地产贷款。

2. 人才引进政策松绑

• 南京：大专以上学历者可购房，无需工作证明。
• 天津：承接北京非首都功能疏解的职工家庭可购房，无需社保或个税证明。
• 三亚：未落户紧缺人才可申请购房。
• 宿州：农业转移人口购买首套房可获契税补贴。
• 郑州：人才购房补贴标准提高，夫妻双方可累计领取。

3. 销售数据

• 全国销售面积：预计10月全国商品房销售面积单月增速反弹至2% - 4%，累计增速维持在0.1% - 0.3%。
• 房地产开发投资：预计10月全国房地产开发投资增速基本与上月持平，维持在10.4% - 10.5%。
• 企业表现：宝龙、龙光、佳兆业销售目标完成率较高，泰禾、绿城、朗诗则表现较差。

4. 现金流与融资状况

• 筹资活动现金流：55%的房企处于净流出状态，显示融资环境收紧。
• 多元化融资：房企通过发行公司债、优先票据、ABS等方式进行融资，如越秀拟发行40亿元公司债，金科拟发行50亿元公司债。
• 央企拿地活跃：保利、中海、华侨城等央企在土地市场积极布局，如保利竞得温州地块，中海竞得广州地块，华侨城竞得武汉地块。

5. 公司舆情跟踪

• 负面舆情：包括新增担保、违规操控、股权质押等，如阳光城、金科、美的置业等。
• 正面舆情：包括股权质押解质、项目进展等，如金科股东解除质押，居然之家股权解除冻结。
• 关注事项：房企多元化融资活跃，央企拿地积极，部分房企人事变动及合作项目进展。

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风险提示

• 城市与房企样本数量有限，可能影响总体情况的准确性。
• 宏观调控政策可能超预期，对市场产生影响。

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数据来源与相关报告

• 数据来源：Wind、克而瑞、统计局、公司公告等。
• 相关报告：
  • 《透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响》
  • 《哪些房企更能抵御融资收紧？》
  • 《地产债深度研究系列一：精选地产债，看什么指标？》
  • 《如何全面理解当前的房地产政策？》

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总结

2019年10月，房地产行业在金融政策收紧与地方人才引进政策松绑的双重影响下，市场表现分化显著。销售同比继续回暖，但环比有所降温，主要受低基数影响。房企筹资活动现金流承压，部分企业通过多元化融资缓解压力。与此同时，央企在土地市场表现活跃，部分城市通过人才购房政策吸引人才，为房地产市场注入新活力。