20141125-华泰证券-工业用地转商住用地政策前瞻_土地工转商_打开想象空间_11页_681kb

文档总结

核心内容

本报告分析了中国一线城市工业用地转商住用地的政策趋势及对房地产市场的影响，提出了通过盘活工业用地来增加商住用地供给，以缓解房地产市场供需失衡、控制房价上涨的策略。

主要观点

1. 政策背景

   • 北上广深等一线城市近年来陆续出台工业用地转性政策，但政策力度较弱，只有深圳在工业用地转性方面有所放宽。
   • 随着2014年中央城镇工作会议和全国国土资源会议的临近，工业用地转商住用地政策预计会进一步放宽，特别是在东部三大城市群，尤其是北上广深等一线城市的试点力度将加大。

2. 房地产市场现状

   • 2014年以来，中国房地产市场出现调整，一线城市房价连续下跌，但短期调整后仍存在上行趋势。
   • 房地产销量并未明显改善，商品房销售面积持续负增长，尤其在北京和上海表现明显。
   • 一线城市常住人口与户籍人口比例较高，表明未来房地产需求潜力巨大。

3. 商住用地供给不足

   • 城市外延式扩张（征收农村土地）和城市内部拆迁改造方式难以持续，因为土地后备资源有限，且拆迁过程中存在较大的利益博弈和不确定性。
   • 严守耕地红线，使得通过征收耕地来增加商住用地的方式受限。

4. 工业用地转商住的必要性

   • 工业用地转商住用地是当前最可行的手段，能够有效缓解商住用地供给不足的问题。
   • 一线城市工业用地与商业、住宅用地存在显著价差，工业用地转性将带来资产价值重估和高额回报。

5. 重点受益标的

   • 报告建议重点关注耀皮玻璃（600819）、电子城（600658）、金隅股份（601992）等储备大量工业用地的制造业和房地产企业。
   • 北京的金隅股份、空港股份、电子城；上海的外高桥、张江高科、耀皮玻璃；广州的珠江啤酒、广州浪奇；深圳的中粮地产、广船国际等均可能受益。

6. 风险提示

   • 工业用地转性政策的推进速度和力度可能慢于预期。

关键信息

• 土地价格差异显著：2013年底，全国商业用地、住宅用地和工业用地的平均地价分别为6306元/平、5033元/平、700元/平。一线城市如上海，商业用地和住宅用地价格分别是工业用地的20倍和10倍。
• 城市扩张受限：由于耕地红线和土地后备资源有限，城市外延式扩张和内部拆迁方式难以持续，成为增加商住用地的瓶颈。
• 政策预期：2014年中央城镇工作会议和全国国土资源会议可能推动工业用地转商住用地政策的进一步放宽。
• 重点城市政策回顾：
  • 广州：2008年推出“退二进三”政策，要求工业用地转性需政府统一储备后公开出让。
  • 深圳：2009年和2012年分别出台《城市更新办法》和《城市更新办法细则》，允许工业用地转性，不通过“招拍挂”流程，只需补交地价款。
  • 北京：2013年出台政策，允许工业用地自由流转，提升其价值。
  • 上海：2014年4月发布《盘活存量工业用地实施办法（试行）》，采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等方式。
• 重点受益企业：
  • 北京：金隅股份（601992）、空港股份、电子城（600658）
  • 上海：外高桥（600452）、张江高科（600895）、耀皮玻璃（600819）
  • 广深：中粮地产（000031）、广船国际（600685）

图表与数据

• 图1：新建住宅价格指数连续下跌（%）
• 图2：商品房销售面积持续负增长（万平米）
• 图3：北京商品房销售面积（万平方米）
• 图4：上海商品房销售面积（万平方米）
• 图5：一线城市常住人口与户籍人口（万人）
• 图6：一线城市居住用地供应面积偏少（公顷）
• 图7：我国人均耕地水平仅有世界平均水平的40%左右
• 图8：城市外延式扩张征地模式
• 图9：中国城市工业用地资源丰富
• 图10：全国各类型土地平均地价（元/平）
• 图11：上海各类型土地平均地价（元/平）

投资建议

• 建议关注：工业用地储备较多的制造业和房地产企业。
• 评级体系：
  • 行业评级：增持、中性、减持
  • 公司评级：买入、增持、中性、减持、卖出

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