房企信用资质研究系列之债务篇（上）：房企“看得见的债务”信息指南-20200820-兴业证券-21页_1005kb

房企债务信用资质分析总结

核心内容

本报告旨在深入分析房地产企业的债务结构与信用资质，从表内负债指标、隐性负债、杠杆水平及短期偿债能力等多个维度，对房企的债务情况进行系统性评估。研究指出，房企的信用资质不仅取决于表内负债情况，还需结合“隐性负债”进行综合判断。此外，政策变化对房企的短期偿债能力有显著影响，需重点关注。

主要观点

• 表内负债指标：需关注房企的债务结构、债务增速及杠杆水平。短期有息负债占比高的房企债务结构更激进，而小型和微型房企在控制短期债务方面表现更积极。
• 隐性负债：由于房企采用多种融资工具（如永续债、合作开发、ABS等），部分负债可能被转移出表外，形成“隐性负债”，从而影响真实负债水平与偿债能力的判断。
• 杠杆水平：剔除预收账款后的资产负债率差异不大，但净负债率是更关键的指标，反映房企的财务费用与利润状况，近四成房企净负债率超过100%。
• 短期偿债能力：短期有息负债覆盖倍数是衡量短期偿债能力的重要指标，微型房企表现较好，而小型房企相对较弱。

关键信息

1. 表内负债指标面面观

• 债务结构：

  • 微型房企：短期有息负债占比均值在30%附近，整体较为安全。
  • 小型房企：短期有息负债占比均值42%，1/3样本超过50%，其中南京高科、大连亿达、冠城大通、中国武夷、华南城等短期有息负债占比超过70%，压力较大。
  • 大型房企：短期有息负债占比均值40%，5家样本超过50%，如金茂集团、恒大地产、泰禾集团、华润置地、荣盛发展。
  • 中型房企：短期有息负债占比均值38%，4家样本超过50%，如龙光控股、福星股份、泛海控股、中天金融。

• 债务增速压力：

  • 大型房企的债务增速最高，达19%。
  • 小型和微型房企债务增速相对较低，分别为11%和14%。
  • 短期有息负债增速为负值的房企比例上升，表明部分房企在控制短期债务方面表现积极。
  • 有部分房企短期有息负债增速超过150%，如金地集团、京投发展、冠城大通等。

• 杠杆水平测试：

  • 剔除预收账款的资产负债率均值在69.5%-72.8%之间，大型房企略高。
  • 净负债率普遍偏高，近四成房企超过100%。大型房企中，铁建房地产、泰禾集团、富力地产净负债率超过200%，压力显著。
  • 微型房企中，信达投资、电建地产净负债率超过200%，压力较大。

2. 表内负债压力图鉴

• 大型房企：泰禾集团、富力地产、铁建房地产、恒大地产、华夏幸福、融创地产、绿地集团等面临较高的表内负债压力。
• 中型房企：泛海控股、中天金融、光明地产、新湖中宝等表内负债压力偏高。
• 小型房企：京投发展、中国武夷、中庚集团、天房发展、广宇发展等表内负债压力偏高。
• 微型房企：信达投资、华业资本等表内负债压力偏高。

3. 短期偿债能力

• 短期有息负债覆盖倍数：
  • 微型房企均值为141%，其中超六成的覆盖倍数大于1。
  • 大型房企均值为1.39，中型房企为1.36，小型房企为1.09，均值表现偏弱。
  • 部分房企短期有息负债覆盖倍数低于1，如华业资本（0.01）、天房发展（0.07）等，面临较强压力。

风险提示

• 政策不确定性：国内外经济环境变化、融资政策和行业政策的不确定性可能对房企的短期偿债能力造成更大压力。
• 债务结构不匹配：部分房企的短期有息负债增速为正，而长期有息负债增速为负，可能面临再融资压力。
• 高杠杆风险：部分房企净负债率超过200%，杠杆水平较高，需重点关注其偿债能力。

总结

本报告通过对房企表内与隐性负债的综合分析，揭示了不同规模房企在债务结构、增速及杠杆水平上的差异。大型房企在债务增速和杠杆水平上更为激进，而小型和微型房企则相对保守。短期偿债能力是影响房企信用资质的重要因素，需结合具体指标进行评估。投资者在进行个券选择时，应关注房企的债务结构和杠杆水平，特别是对短期有息负债覆盖倍数低于1的房企保持警惕。