20230320-天风证券-宏观点评_地产修复的事实_7页_891kb

地产修复的事实总结

核心内容

2023年1-2月房地产市场数据显示，地产销售、投资、施工等指标整体出现改善，但这种改善是否意味着房地产市场已进入趋势性拐点，仍需进一步观察。从销售表现来看，商品房销售面积同比微降0.6%，但降幅较2022年12月大幅收窄，显示出一定的修复迹象。然而，地产投资的改善主要由土地购置费拉动，而真正影响GDP的建安设备投资仍同比下降12.7%，显示地产对经济增长的拉动有限。

主要观点

• 销售修复有限：地产销售虽有改善，但前期高斜率可能难以持续。销售修复主要受积压需求释放影响，未来将逐步回归常态复苏。
• 投资改善依赖土地购置费：1-2月地产投资同比降幅收窄，主要得益于土地购置费同比增长16.4%，拉动了投资增速3.9个百分点。但土地成交总价仍处于低位，反映房企拿地意愿不足，未来开工可能偏弱。
• 竣工端改善显著：竣工面积同比增长8%，较去年12月提升14.6个百分点，显示出房地产竣工端的回暖。这与保交楼政策推进及竣工周期趋势性回升有关。
• 未来竣工压力显现：2024、2025年的竣工将对应2021年三季度至2022年新开工的回落阶段，竣工端可能面临较大压力。

关键信息

销售端改善原因

1. 积压需求释放：疫情、春节等因素导致部分购房需求未能及时兑现，随着政策优化和信贷宽松，这些需求正在集中释放。
2. 需求类型：
   • 第一类：疫情导致线下看房困难，积压真实购房需求。
   • 第二类：三年疫情导致部分居民春节未返乡，影响返乡置业需求。
   • 第三类：2022年市场下行，购房者持币观望，对房价预期悲观。

投资端表现

• 1-2月地产投资同比降幅为5.7%，较去年12月收窄6.5个百分点。
• 土地购置费同比增长16.4%，对投资增速拉动3.9个百分点，但土地成交总价仍处低位，反映拿地偏弱。
• 建安设备投资同比下降12.7%，对经济增长的拉动仍显不足。

竣工端表现

• 1-2月竣工面积同比增长8%，较去年12月提升14.6个百分点，显示出明显回暖。
• 竣工周期通常领先新开工30个月左右，因此今年的竣工对应的是2020年三季度至2021年二季度的新开工高峰。
• 保交楼政策的推进有助于竣工端改善，但未来2024、2025年竣工端可能因新开工的回落而承压。

风险提示

• 宏观经济不确定性：若宏观经济复苏不及预期，可能影响房地产市场的修复节奏。
• 房地产政策不确定性：政策变化可能对市场走势产生重要影响。

结论

房地产市场在2023年开年表现出一定的修复迹象，但这种修复更多是积压需求释放的结果，而非市场趋势性反转。销售端的改善可能持续，但斜率将放缓。投资端的改善主要依赖土地购置费，而建安设备投资仍处于负增长状态，对经济拉动有限。竣工端的回暖或将成为今年的亮点，但未来两年竣工端可能面临较大压力。整体来看，房地产市场仍处于修复阶段，其持续性和强度将取决于政策效果、经济复苏情况及购房者信心恢复程度。