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总结：CapitaLand Limited 行研报告

核心内容

CapitaLand Limited（CAPL）是一家新加坡房地产开发商，业务涵盖住宅、购物中心及办公楼。2017年，公司计划在中国推出8,430个住宅单位，占其总开发量的20%，并预计该市场将为未来五年带来主要收入增长。同时，CAPL也在越南和新加坡本地市场进行布局，其中新加坡市场因政策收紧及经济结构调整，面临一定的挑战。

主要观点

• 中国市场主导增长：2017年，CAPL在中国市场的零售GFA将占全年新增零售GFA的90%，并预计成为未来收入增长的核心驱动力。
• 资产轻模式提升ROE：CAPL正逐步转向资产轻模式，通过管理合同模式拓展其购物中心网络，减少资本支出，提高运营效率，从而提升ROE。
• 新加坡住宅市场放缓：新加坡住宅市场受人口增长放缓和政策影响，销售量显著下降，公司预计未来两年住宅销售价值将逐渐减少。
• 新加坡购物中心运营承压：由于零售销售疲软，购物中心净吸收量为负，但公司正通过数字化策略改善体验，如引入“Food to Go”服务及中央洗碗设施。
• 越南市场潜力大：越南作为快速增长的经济体，吸引了大量外资，CAPL在越南的住宅销售表现良好，并计划进一步扩展其在越南的业务。

关键信息

2017年计划与市场表现

• CAPL计划在中国11个城市推出8,430个住宅单位，其中8个城市面临供应不足。
• 2017年新增零售GFA占CAPL全球零售暴露的约10%，中国部分占约13%。
• 公司在新加坡签署首个第三方购物中心管理合同，为资产轻模式铺路。

估值与评级

• 报告首次覆盖CAPL，给予“ACCUMULATE”评级，目标价为S$4.19。
• 基于2017年全年RNAV估值的20%折扣，目标价合理。
• 2017年预计总回报率为18.2%。

财务数据（SGD百万）

股东结构

股价表现

潜在催化剂

• 数字化策略改善购物中心运营效率。
• Jewel Changi Airport和Funan购物中心2019年开业。
• 金狮车场（Golden Shoe Car Park）2021年完成，预计新增100万平方英尺办公空间。
• 在中国市场的购物中心管理合同扩展。

市场趋势与挑战

• 新加坡住宅市场面临供应过剩及政策限制，销售价值预计下降。
• 新加坡购物中心受零售销售疲软影响，净吸收量为负，但公司通过数字化转型应对挑战。
• 中国房地产市场受政府调控影响，但部分城市仍具增长潜力。
• 越南经济快速增长，成为CAPL未来投资重点。