20131231-国金证券-新世界-600628.SH-163地块开业在即_增长与改革前景可期_17页_1mb

新世界（600628.SH）投资报告总结

公司概况

• 股票代码: 600628.SH
• 行业: 百货零售
• 评级: 增持 维持评级
• 市价（人民币）: 8.47元
• 目标价（人民币）: 9.97元
• 长期竞争力评级: 高于行业均值
• 总股本（百万股）: 531.80
• 每股净资产（元）: 5.55（2015E）
• 每股经营性现金流（元）: 0.96（2015E）
• 市盈率（倍）: 13.83（2015E）
• 行业优化市盈率（倍）: 15.85
• 净利润增长率（%）: 16.76（2015E）
• 净资产收益率（%）: 10.98（2015E）

投资逻辑

1. 商业突破在即：

   • 163地块的新世界名品城预计2014年底或2015年初开业，面积近11万平方米，定位为一流精品百货，相当于再添一个新世界城。
   • 该地块位于南京东路，靠近外滩，受益于南外滩滨水区综合改造，黄浦江8.3公里岸线全线打通，将带来显著的客流提升。

2. 其他主业增长稳健：

   • 中医药业务：蔡同德堂作为百年老字号，产业链完整，营收与利润率逐年增长。
   • 酒店业务：五星级丽笙大酒店位置优越，管理优良，毛利率高，未来受益于南外滩建设、迪斯尼开园及上海自贸区发展。
   • 物业业务：公司物业人员负担轻、位置好、毛利率高，随着163地块开业及杜莎夫人蜡像馆进入收租期，物业增长确定。

3. 国企改革趋势明显：

   • 兰生并入东浩是上海国企改革的起点，未来资产整合及战略投资者引入有望提升公司业绩与估值。
   • 163项目由黄浦区国资委、新世界集团与公司共同拥有，未来收归上市公司概率较大。

投资建议

• 短期：163地块开业将带来显著增长。
• 中期：受益于南外滩建设及迪斯尼开园，商业与酒店业务将获得提升。
• 长期：国企改革推动资产注入与资本运作，提升公司整体估值。
• 结论：公司业绩向上的催化条件充分，建议增持。

估值分析

• 目标价（人民币）: 9.97元
• EPS（2014E）: 0.522元
• 商业部分估值: 15xPE（0.301元）
• 医药部分估值: 20xPE（0.072元）
• 酒店部分估值: 10xPE（0.066元）
• 物业部分估值: 5xPE（0.037元）
• 163地块RNAV权益: 3.09元
• 总估值: 6.88元 + 3.09元 = 9.97元

风险提示

• 宏观经济严重下行
• 国企改革低于预期

核心内容总结

• 商业板块：

  • 新世界城位于南京路步行街西端，年营收增速稳定在10%左右。
  • 163地块新世界名品城预计开业，将带来新的营收增长点。
  • 随着南外滩建设与迪斯尼开园，商业将受益于客流提升。

• 中医药业务：

  • 蔡同德堂是上海四大国药号之一，拥有完整的中药产业链。
  • 预计未来三年营收增速分别为6%、8%、10%，毛利率稳步增长。

• 酒店业务：

  • 丽笙大酒店虽受世博影响营收下降，但位置优越，未来有望回升。
  • 随着南外滩及迪斯尼的建设，酒店将迎来新的繁荣。

• 物业业务：

  • 物业收入稳定增长，163地块开业将带来增量。
  • 杜莎夫人蜡像馆将在2016年后进入10年收租期，带来稳定收益。

• 国企改革：

  • 上海国企改革加速，公司有望通过资产整合提升业绩与估值。
  • 163项目股权有望全部收归上市公司，提升资产价值。

关键信息

• 163地块：近11万平方米，定位精品百货，预计2014年底或2015年初开业。
• 南外滩建设：黄浦江8.3公里岸线打通，带动商业繁荣。
• 迪斯尼效应：2015年开业，将显著提升区域零售效应。
• 蔡同德堂：百年老字号，产业链完整，预计营收与利润率持续增长。
• 丽笙大酒店：五星级，位置优越，未来有望受益于客流提升。
• 物业增长：受益于新项目开业及蜡像馆收租，增长确定。
• 国企改革：推动资产注入，提升公司估值与业绩。